地域密着の賃貸管理会社必見！賃貸経営オーナーを味方するサブリース切替戦略

賃貸管理会社が知っておくべきサブリース問題

今日のテーマは管理とサブリースの違いについてです。

【サブリースを切り口とした成功ポイントはこちら】

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2019年には、ダイワハウスグループの建築基準法違反の問題等、
業界を揺るがすニュースが続きました。

兼ねてからのレオパレスによる偽装・サブリース解約の訴訟等については
大きな社会問題となっており、同社の最終赤字は690億円にも及びました。

その影響もあってか、各地域におけるオーナーからもサブリースに関するご相談は
ますます増加しております。

管理は家賃の５％程度、サブリースは借上家賃との差益になるため
概ね１０％程度が平均です。

通常の管理の場合、家賃が入らなければ管理会社に管理料も
入らないため、ある意味利益連動型の契約形態と言えます。

一方でサブリースは家賃の有無に関わらず、借上している不動産会社は
オーナーに家賃を払わなければなりません。

これだけ聞くとサブリース（家賃保証）はリスクがないように思われますが、
昨今のサブリース問題から“そのリスク”が浮き彫りになりました。

サブリースを行う不動産会社は事業であるため、空室が増えれば
家賃を払うことはできず、当然ながら減額または解約という決断をします。
また出来るだけ利益を確保できるように築年数に応じた様々な条件を
契約書に盛り込みます。

従って、管理、サブリースに限らず空室、賃料下落が発生すれば
常にリスクが付きまといます。特に３０年間の一括借上げ、家賃が
３０年間固定で入り続けることはこれからの賃貸管理市場において
難しいと考えられます。

賃貸経営オーナーがすべき決断

ではサブリースしているオーナーはどうすれば良いか？

答えは、サブリース契約を解除しても事業が成り立つ準備を常に整えておくことです。
サブリースを減額・解除することになった際に、手の施しようのない状態にならないように
オーナー自身にも任せきりではなく、事業主としての意識を持つことが重要です。

サブリースによるリスクとリターン、自身の市場性の把握（家賃相場はいくらか、
競合の動向、エリアの供給数等）はオーナーのパートナーである不動産会社が
お伝えしていく必要があります。反対にオーナー自ら情報収集することは大切になります。

管理会社の選択

しかし、必ずしもサブリースが悪い訳ではありません。
中には“良心的なサブリース契約”や“サブリースした方が良い市場”も
あります。

これまでお伝えした事実を地域オーナーに伝えながら、大手サブリースメーカーの
サブリース経営に悩んでいる”オーナーを助けて管理を増やす”、具体的で
実践的な手法を展開している管理会社が長崎県佐世保市にあります。

同社は
・オーナーセミナーで年間１５０名以上のオーナーを集める集客術
・大手サブリースセミナーからの管理切り替え案件がどんどん集まる資産管理提案手法
・地域密着で管理を年間３００戸ずつ増やす方法等
で圧倒的成果を上げ、２０１８年 賃貸管理ビジネス研究会において
ＭＶＰを獲得されております。

 

賃貸経営オーナー様の味方になることで、管理拡大を図る賃貸管理会社様は他にもいらっしゃいます。

他社様での取組みを参考に皆様の会社でも実践してみてはいかがでしょうか？

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