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【借地借家法の落とし穴！？サブリース業者がオーナーよりも保護されているという真実】

2019年12月09日 (月)

カテゴリ：: コンサルティングコラム

田んぼの真ん中に急にアパートが建てられ、「なんでこんなところにアパートが？」と不思議に感じたことがある方も少なくないことかと思われます。

これは、アパート建築メーカーからの「当社では長期での一括借り上げ(サブリース)を行っていますので、安心の賃貸経営が可能です。運営管理もすべて当社が行います。」
という営業に負けて、今まで農家を営んでいた方が急に賃貸オーナーに転身しているというケースがほとんどです。

しかしこういったサブリースが必ずしも「お得」だとは限りません。
そもそもサブリースの基本的なビジネスモデルの仕組みは、「市場価格よりも安く借りて、市場価格で貸す」ことです。
これが成り立たないサブリース契約は破綻してしまいます。

最近ではサブリース契約があるからと安心してアパートを建てたのに、
購入後数年で「借り上げ賃料の大幅減額」やサブリース契約の「途中解約」を提示されたというケースも多くあるようです。

「長期一括借り上げ」のはずだった契約で賃料が大幅に減額されたり、途中解約が通ってしまうのは
建物オーナーとサブリース業者の関係が「貸主と借主」である為です。

この関係性がある以上、借地借家法により借主（サブリース業者）が保護され、賃料減額請求権は排除されない事になります。

要は、サブリース契約で「10年間は賃料の減額請求はできません」と謳われていても、
「借地借家法」の賃料減額請求権（同法32条）は強行法規なので、これに反する契約条項は無効とされてしまうという事です。

最近ではサブリース契約でのトラブルが多い事が問題になっており、
国土交通省が主導で「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の改定が行われ
初回の賃料改定日を明記する条項を設けたり、
サブリース業者側からの解約を制限する期間を明記する条項を設ける措置がとられていますが
まだまだ解決には至っていません。

こうしたオーナー様を救済出来るのは、地元で「地域密着」で経営されている管理会社だけだと私は思います。
オーナー様のトラブルを救済する事で大きく業績を伸ばしている会社様をご存知でしょうか？

《解決方法に関してはこちらからご覧ください！》
https://lpsec.funaisoken.co.jp/fhrc/chintai/seminar/053986_lp

今回ご紹介させていただくのは、埼玉県幸手市に本社を構えるフレンドホーム様です。
フレンドホーム様はここ数年、サブリースオーナーの救済に踏み切り、大きく管理戸数を増やされております。

サブリース物件の管理切り替えを取り組むに至ったきっかけは、あるオーナーから「サブリース物件が赤字経営になっているというから何とかしてほしい」という相談を受けたことです。
実際にそのオーナーのレントロールや償還表を見てみると、収支のバランスが大きく崩れていることがすぐにわかりました。
サブリース契約を解約し、自社で管理すれば…とは思うものの、
「果たしてこのような案件を自社で管理し黒字経営にできるのか…」
「契約解除時にオーナーに対して違約金など発生するのか」
「大手だし、良く物件の客付けもさせてくれるから関係性もあるし…」
など考えると、その時点では具体的に踏み切ることはできず、解決策も見出せませんでした。

そんな折に、とある九州の会社で、同様の相談を解決している事例を耳にしました。
すぐさま、ベンチマークに九州まで飛び、その手法を学びました。
このままサブリース契約を続けた場合と、自社で管理した場合の収支のシミュレーション比較を行い、
将来的にどのくらい手残りが違うのかを明確にすることで、オーナーに対して最も有効な説得材料を得られました。
その他に引っかかっていた細かい悩みも解決し、何の問題もなく管理切り替えが進められることがわかってからは、
同様のお悩みを抱えているオーナーを集めセミナーを開催し、ハウスメーカーのサブリース物件を、どんどん自社の管理に切り替えております。

《詳しくはこちらから！》
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いかがでしたでしょうか？
皆様方もオーナーから同様の相談を受けたことはありませんでしょうか？

今回はそのサブリース物件の切り替えの営業手法を弊社のセミナーにて公開させていただきます！
《セミナー詳細はこちら！》
https://lpsec.funaisoken.co.jp/fhrc/chintai/seminar/053986_lp/

【ゲスト紹介】
株式会社　フレンドホーム
代表取締役　鎌田康臣

【当日の内容】
日にち：2020年1月30日（木）
時間：13:00～16:30（12:30開場）
場所：株式会社船井総合研究所　東京本社
（〒100-0005 東京都千代田区丸の内1丁目6番6号日本生命丸の内ビル21階）

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