貸し方を変えるだけで入居率UP｜不人気物件を上手く空室活用する方法

賃貸の繁忙期も迫ってきました。
入退去が激しく動くこの時期ですが、
そんななかでも全く決まらない、いわゆる”不人気物件”と皆様の中で決めつけている物件もあるのではないでしょうか。

駅徒歩20分などで、３点ユニットタイプ、和室がまだ残る物件。
エレベーターもなければ室内洗濯機置き場もなし、オートロックなんて当然ついてない…

新築の賃貸物件が毎年着工されている中でこうした空室物件は年々増加するなか、
また、そのような物件の対応は入居しやすい物件を優先して後回しにしがちかと思います。
そのような中で、毎年増加する属性に着目して
出回っている空室物件を活用し、収益を上げている会社様がいらっしゃいます。

 

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①外国人賃貸事業

大阪市のDID-GLOBAL 株式会社 様は、
約10年前より外国人向けに家具家電付き賃貸住宅を運営されている企業で、
現在は約130室の物件が稼働中、
主に3，6，12ヶ月の期間でビザを持つ外国人向けに物件を貸し出すため
マンスリーのような形式で運用しながらも
ビザの延長に伴う延長更新などで平均の滞在期間は1.4年間、稼働率は年間平均92％と
マンスリー物件の稼働平均が稼働率70％前後と言われる中で言えば高い稼働率で物件が稼働しています。

しかし、実際に稼働している物件はどうかというと
大阪市内でも木造アパート・築20年以上・3点ユニット・駅徒歩15分以上、のような
賃貸で貸し出そうと思った場合には決まりにくい、という印象を持たれるような物件です。

 

 

②短期滞在向けマンスリーマンション事業

福島県のマコトーマス様は、

賃貸管理を中心とした管理会社でしたが、

コロナ禍の2020年にマンスリー事業に参入、

福島県全体で30室を運営しています。また、マンスリー事業に参入したことで様々なスキームの応用も可能になり、

リフォームやリノベーションの案件も増加、直近1年間で管理部売上が約3倍に、管理戸数は350戸から580戸に伸びています。

マンスリー事業に参入するメリットは以下の3つです。

1.　 1戸当たりの収益が管理料の約10倍
⇒賃料5万円の場合、管理料5%では月2,500円。一方でマンスリーでは月に25,000円の粗利益が得られます。

2.　 「借上げできること」が管理拡大の武器になる
⇒全国展開をしているような管理戸数ランキング上位企業の多くが借上げを行っています。

一方で地域一番店は借上げをしていないケースも多いです。地場密着の後発企業にとっては借上げが大きな差別化になります。

3.　 好立地・単身向けの人気物件を攻略できる
⇒マンスリーは人気物件を100%借上げができるため、そこでオーナー様と接点を持つことができます。

 

マコトーマス様がコロナ禍でも堅調に管理を増やし、マンスリー事業で成功しているポイントは主に2点です。
・地方商圏のエリアでマンスリーを展開している競合がいない（少ない）ため
・市場の需要予測や、反響がなりやすい立地・設備条件、をおさえているため

 

③高齢者向け賃貸（R65賃貸）事業

少子高齢化により、高齢者人口は年々増加しています。

中でも、最近は65歳前後であっても、元気な高齢者の方が多く、

アクティブシニアというような言葉もよく耳にするようになりました。

アクティブシニアとは、65歳以上で、趣味・さまざまな活動・消費に意欲的な、元気なシニア層のことです。

戦前の教育や価値観の影響をそれほど受けず、新しい価値観をライフスタイルに生かし、アクティブに行動します。

 

アクティブシニアはすぐに介護施設やデイサービスを利用する必要がありません。
しかし、年齢と実態の相関関係は、一昔前とは異なってきているにも関わらず、

未だに、「高齢者の入居＝孤独死」等のネガティブなイメージが付いて回るため、

どんなに「元気なお年寄り」であっても、入居が難しいというのが現状です。

ところが実際には、高齢者をターゲットとするのは実は難しくありません。
事前にしっかりとした対策を行えば、リスクを最小限に抑えることが可能です。

 

＜高齢者賃貸で気を付けるべきポイント＞
●入居時の審査・契約方法
●入居中の見守りシステム
●万が一のためのリスク対策

 

例えば、申込前には、ヒアリングシートやチェックシートに基づいて諸事項の確認を行う。
入居時には、見守り機器を導入する。
このような対策はあくまでも一端ではありますが、万が一のリスクに備えることができます。

このやり方を知っていることと、確実に実行するためのツール類があれば、
早速にでも高齢者賃貸事業に取り組むことができます。

 

 

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