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若手社員をＰＭ営業に育てる仕組み｜社員育成、賃貸管理、管理拡大、収益売買、組織戦略、中期経営計画、時流/市場解説

2025年02月12日 (水)

カテゴリ：: コンサルティングコラム

管理戸数２０００戸を２名バディ制で担当する。
賃貸管理ビジネスで成功する組織づくりの秘密です。

管理戸数を毎年増やし、定期的に管理オーナー訪問し、
賃貸経営コンサルで年間１億円を売り上げる。

こんな「仕組み」を回していきたいと考えておられるなら、
この革新的な「２０００戸２名バディ制」を
いまスグに取り入れることをおすすめします。

改めまして、いつもありがとうございます。
船井総研の宮下です。

賃貸不動産ビジネスでの「マネジメント力アップ」を
専門とする経営コンサルタントです。
強い組織づくり、社長がいなくても回る組織づくりをお手伝いしています。

賃貸管理ビジネスをしている会社であれば、
「定期的にオーナー訪問したい」
「オーナー訪問を強化したい」と
考えておられることが多いかと思います。

しかしながら、この業界に２０年関わって
経営コンサルティングをさせていただいていますが、
「定期的にオーナー訪問」出来ている会社を見たことがありません。

賃貸管理部門のスタッフ数が足りておらず
目の前の業務をこなすことに精一杯だったり、
毎年の管理戸数拡大の目標を掲げて
担当戸数が増えていくことで忙しくなったり、

いずれにしても「いつも忙しい」のが
賃貸管理部門であって、
「オーナー訪問せねば」と思いながらも
いつもできていないのが実態かと思います。

貴社ではいかがでしょうか？

【今回お伝えしたいこと】
１．何人増やしても賃貸管理部門が人数不足の理由
２．賃貸管理部門の人数不足を解消する方法
３．賃貸経営コンサルで年間１億円を売り上げる秘密

１．何人増やしても賃貸管理部門が人数不足の理由

日本全国どの会社でも、
「管理戸数拡大」「ＰＭ営業強化」は変わらぬ目標であり、
最も達成することが難しい目標であるかと思います。

誰もが分かりきっているとおり、
その要因は「営業スタッフ数の不足」です。

しかしながら、人数不足問題を解消しようと
外注を増やしたりシステム化したり、
社員採用したりパート採用したりしても、
いつまで経っても人数不足が解決しないのが
賃貸管理部門だったりします。

問題は「役割分担が明確でないこと」であり、
だから「社員育成ができない」部門になってしまいます。

その結果
「ヒトに仕事がつく」ということが起こり、
いつもベテランが忙しい状態になって
若手・中途・パートの社員育成ができなくなります。

すると、賃貸管理部門に入った社員は
数ヶ月・数年で退職するので
常にベテラン・リーダーが忙しく，
気がつけば同じ顔ぶれで歳を重ねて
他から入りにくい組織が醸成されていくのです。

貴社ではいかがでしょうか？

２．賃貸管理部門の人数不足を解消する方法

問題が分かれば、その解決にグッと近づきます。
「役割分担を明確化」すれば、問題解決できそうです。

しかしながら、
それでもうまくいかないのが賃貸管理部門です。
うまくいかない要因を「課題」といいます。

どう役割分担するのか？
適正人員はどうなのか？
適材適所の配置は誰がどのように行なうのか？
どうやって適材適所を見極めるのか？
個々の社員の成長支援をどうするのか？

こういった「組織開発の知見」を持った
「組織開発の専任担当者」がいないこと。

これが「本質的課題」です。
課題の課題、というわけです。

本質的課題は「ボーリングのセンターピン」のようなものです。
これが倒れれば全てのピンが倒れる。

優秀な経営コンサルタントは、
お手伝いしている会社の内部にグッと入り込み
このセンターピンに一撃を加えます。

その一撃が、本コラム冒頭でお伝えした
「２０００戸２名バディ制」というわけです。

安定的に管理戸数を増やし、
定期的に管理オーナーを訪問し、
賃貸経営コンサルで年間１億円を売り上げる。

そのための仕組みです。
問題は、コレをどうやって貴社に取り入れるか？
ということです。いかがでしょうか？

３．賃貸経営コンサルで年間１億円を売り上げる秘密

貴社の賃貸管理部門には「いくつのチーム」があるでしょうか？

２０年前のコンサルティングでのご提案は
「賃貸仲介と賃貸管理を分けること」でしたが、
時代と共に顧客ニーズが細分化し、深化し、
いまでは複数の役割に分けて対応しなければ
回らないビジネスになりました。

現在では、賃貸管理部門は「７つのチーム」に分かれます。
管理戸数が１００戸でも１万戸でも変わりません。

もちろん、
会社規模が小さなうちは「兼務」が多くなりますが
７つの種類の業務があることに変わりはありません。

船井総研ではあらゆる業種のお手伝いをしていますが、
賃貸管理ビジネスの組織作りは
「あらゆる業種のなかでトップクラスに複雑」です。

ですから、この役割分担を間違えると、
賃貸管理ビジネスは「何だかうまくいかない」
ということが起こります。

７つのチームには、以下のものがあります、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
①家賃管理チーム（家賃管理）
②管理事務チーム（更新、請求、支払い、ほか）
③管理サービスチーム（クレーム対応、建物管理）
④空室対策営業チーム（解約時の次期募集・長期空室の対策）
⑤ＰＭ営業チーム（賃貸経営コンサル）
⑥ＡＭ営業チーム（資産管理コンサル）
⑦新規開拓チーム（管理戸数拡大）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

これら７種類の業務があることを認識して、
部門スタッフの方に適切に配分して
スムーズに日常業務を回していく。

ヒトに仕事をつけるのではなく、
「仕事にヒトをつける」という順番が大切です。

そうしないと、何を分業し・何を外注するなどの
対策の打ちようがなく、スタッフを配置しても
「業務全般」という教育の仕方しかできず、
若手が定着せず、ベテランしか務まらない部門になります。

このなかで、④・⑤が、
「攻めの体制づくり」
「若手が育つ仕組みづくり」のために
最も重要な体制となります。

ＰＭ営業は簡単ではないけれど
空室対策営業は難しくないので、
手始めに若手社員を配属させ、
ベテラン社員からその業務を巻き取り、
「２０００戸２名バディ制」で
管理物件・管理オーナーを担当する仕組みです。

この仕組みを採り入れ、
毎年管理戸数を安定的に増やしながら
オーナー訪問数もしっかり確保し、
「オーナー満足のサイクル」を回して
右肩上がりの成長をしている会社があります。

今回、特別ゲストとして、
船井総研主催のセミナーにご登壇いただけることになりました。

その成長の取り組み、ナマの現場実例をお聴きいただき、
貴社の成長戦略に採り入れていただけましたら幸いです。