賃貸管理会社が繁忙期に威力を発揮するスピードリノベ商品と14日完工体制

今回は、繁忙期でも対応できるスピード施工リノベと施工体制の構築により多くの部屋をリニューアルし入居率向上に繋げるビジネスモデルを紹介します。
 

スピード施工リノベ商品を構築する

賃貸管理会社に見られる退去後工事の体制

私は住宅リフォーム事業のコンサルティングを多く取組んできた経緯があり、その視点を活かし賃貸管理業の工事部門強化を取組んでおりますが、退去後工事(リノベ・原状回復含む)に関して管理会社様が抱える課題に一定の傾向があり、管理戸数や業務形態の違いはありますが課題は主に３つに関連・集約されていました。
１．退去後から完工の期間が、主に３週間以上経過のケースが多い(原状回復・簡易リノベ工事)
２．繁忙期でも原状回復以上の提案をしたいが、時間と手間が足らず原状回復で済ましている
３．リノベ提案を行う際に、都度オーダー見積で手間がかかり多く効率が悪い

スピード施工のリノベ商品構築

工事スピードを上げながら、原状回復以上のリノベ工事ができる方法や事例がないものかと探しているなかで、３つの工事商品を駆使し「提案・工事のスピード化」「受注増」を実現している事例に出会いました。　その３つの商品構成は、次の内容です。
1．表層リフォーム部分をパッケージ化する(雑工事含む)
2．必要な設備を選定できる設備材工込パッケージ化
3．全面リノベーションのパターン化
この中で、最初の大きな気づきは「1．表層リフォーム部分をパッケージ化する」で、これが優れているところは、退去後にほぼ実施する表層工事を床面積㎡×8,000～10,000円にてパッケージ化するということです。

退去後14日以内に完工する商品設計

1．表層リフォームパッケージには、床・壁・天井のクロス、ソフト巾木、コンセントパネル、ルームクリーニング、その他雑工事が含まれており、退去時に通常行っている工事も含むため原状回復費用を含めた形で工事が可能です。
退去後ほぼ発生する表層工事を分離しデザイン性を加えた床面積×㎡単価計算で価格算出できるパッケージ化することで、表層リノベに関する見積作成が簡素化することでスピードが飛躍的に向上し、オーナー様にもパッケージに連動したイメージツールを用いて提案を行うため、提案スピード向上と提案機会増に繋がります。
2．設備提案に関しては、「退去時に必ず確認・整備する設備」「これがないと入居が決まらない設備」「これがあるときまる人気の設備」に分けて商品選定を行い、材工込み価格で各商品ごとに適正粗利率を確保してパッケージ化を行います。
提案時には、近隣競合物件との各設備の設置状況を比較して不足設備を確認し、入居率向上に必要な設備パックを選択式で提案することにより、見積不要で提案できる商品を構築します。
「1．内装パック」と「2．設備パック」を分けた商品の設計で、全てでなくても都度見積の割合が大きく減り、退去から完工までの期間が３週間以上かかっていた企業が取組数か月で１４日程度に短縮できた企業が複数出ています。
 

商品構築後の提案・工事フロー構築

商品構築後の課題

商品構築後、大きな課題としてあったのが、各企業においてリフォームに関連する部署や役割が異なっており、リフォーム工事を行うに際し業務が複数部署にまたがっていて、各部署が担当する業務や連携フローを整理しないと実際に商品提案までたどり着かないという内容でした。
また工事をする業者も企業によって、業者数、担当業務、施工範囲が違っているため社内と社外を含めた体制の整備が必要でした。
そこで、各部署の代表者を集めて、業務の洗い出しから課題点をあぶりだし、部署別に業務フローと役割を整理し、組織変更も視野に入れた改善を行いました。

業務フローの改善

退去後工事(原状回復・簡易リノベ工事)スピード工事の社内業務フローにおける主な課題は大きく３つありました。
1．入居者の退去連絡から退去確認まで「空白の１か月間」の取組
2．退去確認を誰がどのタイミングで行い、工事必要箇所の洗い出し、見積依頼までのスピード
3．業者から届いた見積を精査し、オーナーと入居者への双方確認・承諾期間
1については、全体スピードを向上するために入居者退去連絡をオーナーに連絡する際、入居年を踏まえた一定基準を作成し事前に表層リノベ提案を行い、内諾をもらうことで判断に時間がかかるリノベ工事の実施を確定させておくという取組を行いました。
退去確認をした際、表層リノベ以外の雑工事が必ず発生しますが、主要工事品目の単価を予め決めておくことにより、すぐオーナーへ確認ができる状態になり、雑工事の代金によってイレギュラーもありますが、その点がクリアされれば、事前了承を頂いたリノベプランや施工体制の準備により退去確認後の速やかな着工が可能となり、退去確認の後から全ての工事業務がスタートしていた状況を脱し時間を有効活用できる状態になりました。
2については、管理会社社員の退去立合いを廃止し、入居者に退去時記入の部屋状況チェックシートでセルフチェックをして頂き入居者が店舗等にてカギ返却を行い、都合がつく時間で物件確認をし、予め設定された基本価格を元に価格算出した見積を提出する流れに変更しました。
3については、対オーナーには1．と2．を経て判断に時間がかかるリノベを事前承諾が頂けている状況により承諾スピードが向上し、対入居者にはセルフチェックシートと退去後確認を照合し原状回復ガイドラインを基に精算を進めることで承諾スピードが効率よく向上しています。
どちらもイレギュラーケースは存在し、全て計算通りにならない場合がありますがどちらも取組開始前より確実にスピード向上に繋がっています。
最後に、繁忙期である今すぐに取組を始めることは難しいと思いますが４月ころから商品構築や社内体制整備を行い、退去後の提案から工事のスピード向上させることで多くの物件を魅力的な品質に仕上げ、他社管理物件と差別化を図り高い入居率に繋がる取組の参考となればと思っております。
 

【プロフィール内容】
株式会社 船井総合研究所
賃貸支援部 上席コンサルタント
半﨑 泰生(はんざき やすお)
住宅リフォーム業界の業績向上コンサルティングを経て、賃貸管理会社向け内外装工事力強化による資産価値向上、新事業軸の構築に取組む。建設業の視点を活かし、これからの管理会社に必要とされる工事力、工事品質、組織構築をメインに活動しています。

賃貸リノベの関連のセミナーも開催しておりますので、
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【日程】
2021/04/16 (金)　13:00～16:00
2021/04/20 (火)　13:00～16:00
2021/04/23 (金)　13:00～16:00
2021/04/26 (月)　13:00～16:00
※全日程同じ内容となっておりますのでいずれにご参加いただいても構いません。

【開催方法】
オンライン開催（ZOOMを利用いたします。お申込後、申込アドレス宛にURLを送付させていただきます）