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《もうお済みですか?賃貸住宅管理業が登録制になりました!》

 
2020年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が参議院本会議において可決され成立しました。
この法案は、サブリースの悪徳業者排除と賃貸管理業の適正化を実現するためのものです。

概要については以下の通りとなっております。

(1)サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置
〇全てのサブリース業者に対し、
・勧誘時における、故意に事実を告げず、又は不実を告げる等の不当な行為の禁止
・サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の締結前の重要事項説明 等を義務づけ
〇サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者(勧誘者)についても、契約の適正化のための規制の対象とする

(2)賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設
〇賃貸住宅管理業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務づけ
〇登録を受けた賃貸住宅管理業者について、
・業務管理者の選任
・管理受託契約締結前の重要事項の説明
・財産の分別管理
・委託者への定期報告等を義務づけ

※国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」より抜粋

賃貸管理業界においては大きな法案の成立であり、近年の賃貸管理業界の変化を大きく表しているように思えます。
特に1においては兼ねてより我々船井総研でも話題に上げさせて頂いておりました。

国土交通省が2019年12月に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」によると、
約半数のオーナーが「管理業者との間でトラブルが発生した」と回答し、
サブリース契約を中心としたトラブルは管理業界でも大きな問題となっていました。
今回の法案成立で、サブリース契約内容を見直す業者が今後増加することが予測されます。
特に大手ハウスメーカー系のサブリース業者の動きは注視する必要があります。
多くの裁判経験に基づく経験、優秀な顧問弁護士の協力の基、法の抜け穴を掻い潜るようなサービスの提供を企てることもありえます。

しかし、オーナーにとって追い風となっている事例も出てきています。
今年の2月には、一括借り上げ契約をしているオーナーが、某ハウスメーカーに対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、
岐阜地裁がオーナー側の主張を認める判決を下しました。
この某ハウスメーカーが家賃減額契約に関する裁判で敗訴したのは全国初です。
判例ができたことで、今後行われる減額交渉に対する裁判では風向きが変わってくることでしょう。

こういったサブリースの問題の根幹は「オーナーが意図しない契約、理解不測のまま契約する」という事にあります。
現在の状況では「サブリース=安心」とは、お世辞にも言いずらいのが現状です。
しかし、全てのサブリースは全て悪いわけではありません。
契約内容によっては、オーナー様、管理会社の両社にとって安心できる契約となります。

現在はコロナウイルスの影響で、今後の賃貸経営の見通しに不安を感じているオーナーもいらっしゃることでしょう。
オーナーの状況が厳しくなると、地域の賃貸市場が悪化し、結果的に管理会社も苦しい思いをすることになります。
そういった状況に陥らないように、事前に対策を講じることが、管理会社の使命でもあります。

では具体的に、皆様には何ができるでしょうか?
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