『リーマンショック・東日本大震災に学ぶ 　賃貸管理会社の新型コロナウイルス対策！』

賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律 特別号
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

船井流 経営者論メールセミナー Vol.56
『リーマンショック・東日本大震災に学ぶ
賃貸管理会社の新型コロナウイルス対策！』

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

新型コロナウイルス感染症に罹患された皆さま、および関係者の
皆さまに心よりお見舞い申し上げますとともに、1日も早い収束
を心よりお祈り申し上げます。
感染拡大が続く状況を鑑み、新型コロナウイルス感染症に関する
当社対応としまして、セミナーは5月末まで、経営研究会は
6月末まで、ご来場による開催からWEB開催に切り替えさせて頂い
ております。
また、随時、新型コロナウイルス対策関連セミナーを実施させて
頂いております。
皆様の会社経営、新型コロナウイルス感染対策の一助となれば幸
いです。

賃貸支援部　松井哲也です。

日々、新型コロナウイルスに対するニュースや、コメントなど、
多数出ていますが、
今回は「リーマンショックや、東日本大震災」後の、日本の賃貸
管理市場について触れる事で、その後の市況を予測した対策に
ついてご紹介したいと思います。

※リーマンショック　2008年10月
※東日本大震災　　　2009年3月
※アベノミクス開始　2013年6月

【リーマンショック・東日本で起こった賃貸管理業界への打撃】
(1)空室問題
H20年（2008年）からH25年（2013年）の国土交通省による日本
全国新設住宅着工戸数の推移と、総務省による日本全国の借家総
数の推移を調べると、新設貸家着工数が5年間で、＋1,580,100戸
あるのに対して、貸家総数の増加が＋913,900戸しかないのが
分かる。省庁によるデータ算出の違いがあるため、
一概には言えないが、666,200戸が数字から消えている。これは、
貸家総数の約2.9％。貸されていないのか？解体された分か？
あるいは算出されていないが、空室になっている事も見受けられ
る。総務省の算出だけでは、この5年間にほぼ空室率は変わって
いないが、当時業界では、賃貸住宅の大空室問題が勃発した。
入居率をこだわり始めた最初。後に出る、法人ショックなどの
問題が原因になっていると思われる。

(2)法人ショック
2008年のリーマンショックから、有効求人倍率は一気に落ち約
0.5％まで落ちた。また倒産件数も小規模企業を中心に拡大した。
業界では、法人社宅仲介を扱う企業の売上は約10～15％落ちた。

(3)相続税収
財務省HPによると、相続税収が、2008年～2010年にかけて一気
に落ちた。課税件数は大きな変動はないが、対象となる土地・
建物の価値が落ちているのではないかと想定出来る。

(4)新規貸出金
日本銀行の統計によると、2008年のリーマンショック後の2009
年は、その後の近年10年では最も新規貸出金が少なかった年で
ある。翌2010年には2倍近くまで増加し、その後増え続けていた。

(5)訪日外国人
訪日外国人旅行者は、2008年から2009年にかけて20％近く減っ
た。そして2010年には2008年の数値に戻ったが、2011年の東日本
大震災により、2009年をさらに下回る数値まで落ちた。そこから
翌2012年には前年のように1年で数値が戻っている事が分かる。
2つの出来事により、訪日外国人は即減って、即戻る傾向が分か
る。

(6)リーマンショックとコロナショックの違い
リーマンショックは、金融経済にダメージがあったのに対して、
新型コロナウイルスは、人や物、つまり実物経済にダメージが
あった。つまりリーマンショックは金融の仕組みそのものを変え
る対策で良かったのが、新型コロナウイルスは政府などの
財政政策が必要になり、本質的にはウイルス除去できる薬剤、
ワクチンの開発（自然消滅も考慮されるが）が基礎になる事が
わかる。

【リーマンショック・東日本大震災から学ぶ、これからの対策】

(0)歴史は繰り返す。リーマンショック、東日本大震災時の、市況
や、事例企業の状況を真摯に受け止め、逆に成功・失敗事例とし
て、受け入れる必要がある。また今回はAFTERコロナ対策という
よりは、WITHコロナ対策を考える（長期戦の中でコロナと共に）
必要もあると思われる。

(1)リーマンは金融問題であったため金融・財務システムを変えれ
ばよかったが。新型コロナウイルスの本質解決はウイルス除去の
あるため、薬剤の開発期間があり（また自然減少）、客足が戻る
には、ある一定の期間（6か月～1年以上）が必要。その間は、
対顧客、対社員での非接触型業務ができる体制が必要になる。
合わせて不動産テック、デジタル化の推進（少ない出社社員で
できる体制）が肝になりうる。

(2)賃貸管理業界においては、大きくは法人への影響が最も
大きい。賃貸での来店・契約減少、及び入居率・家賃下落
（テナント含む）が想定できる。リーマン時を超えれば空室が
5％以上上がる、この期間は長期に渡るため、オーナーの資産
悪化影響は高まる。

(3)訪日外国人に関しては、過去の災害時を考えても、上記本質解
決が確定すれば、日本法人よりも早い、6か月以内には、戻る可能
性は高い。訪日旅行さ、留学生、就労者への準備は、重要である。

(4)リーマン時にもあったが、資産状況が悪化するオーナーが増え、
売却案件などが発生する。オーナーの資産サポートが出来る部分
も必要。購入側は、通常事業用ローンは厳しくなり、売却価格は
下がる傾向も予測できる。

(5)過去の事例企業からは、一定の期間は停滞するが、その後遅れ
て（3～6か月程度以上）、空室問題が勃発する。空室には、
今までより“強めの空室対策・家賃収入UP策”（今までやってい
ない条件策、契約パターン、避けられたターゲットなど）が急務
になる。慎重だったオーナーは受け入れる確率が上がり、厳しい
入居率を上げ、管理戸数拡大に繋がる。管理戸数拡大が緊急時の
売上基礎になるため、業績減少を防ぐ。

(6)賃貸管理戸数が少なく、また賃貸仲介寄り、売買仲介寄りの会
社は淘汰される可能性もありうる。PL、BSの基本数字を把握し、
M&A、財務援助なども考慮した動きが必要になる。どこまでいった
ら赤字になるのか？どこまでの赤字なら耐えうるか？

(7)緊急時は社員の不安から、一定期間は社員が収まるが、給与・
賞与・休日・働く環境などから変化が生じると、たちまち退職者
が増える、より安定した企業への転職。社員に対する制度の見直
し、また改めて賃貸管理基盤を固める方向性、ビジョン設定が
重要。

「止まない雨はない」「明けない夜はない」と言います。今後に
向けて、前をむいて対策をうっていきたいところです。
ただし今回は「なかなか止まない雨」「なかなか明けない極夜」
になりうる事も予測できます。アフターコロナ対策というより
は、ウイズコロナ対策＝コロナ状態の中で、どう進めて行くべ
きか？ここが重要なポイントになるとも言えるでしょう。

■■■■■■■■■セミナーのご案内■■■■■■■■■■

<無料〜3万円で参加できる、コロナ期の賃貸会社応援セミナー>
【有料：1万円　セミナー】
リーマンショック・東日本大震災に学ぶ新型コロナウイルス対策
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/061052

【日程】
2020/05/11 (月)　18:00～20:00
2020/05/28 (木)　18:00～20:00
2020/06/13 (土)　18:00～20:00
2020/06/25 (木)　18:00～20:00