【あなたの会社は、今の管理戸数に対して、　しっかり売上を確保できていますか？】 ～平均家賃5万円、管理戸数1,000戸賃貸仲介・管理会社の粗利と人員体制は？～

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　船井流 経営者論メールセミナー Vol.67
【あなたの会社は、今の管理戸数に対して、しっかり売上を確保できていますか？】
～平均家賃5万円、管理戸数1,000戸賃貸仲介・管理会社の粗利と人員体制は？～
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新型コロナウイルス感染症に罹患された皆様、および関係者の皆様
に心よりお見舞い申し上げますとともに、1日も早い終息を心より
お祈り申し上げます。
随時、新型コロナウイルス対策関連セミナーを実施させて頂いております。
皆様の会社経営、新型コロナウイルス感染対策の一助となれば幸いです。

人間の身体は、最低1年に1回は、健康診断や、人間ドックなどで、基準値より良い数値と、悪い数値を確認します。そして特に悪い数値についての原因を探り、数値があがる治療などを行うと思います。企業も同じで、賃貸仲介・管理会社さんでも、KPI数値に対して、良い項目、悪い項目を、確認する必要があります。
新型コロナウイルス進行が続き、また繁忙期も明けた、不安の大きいこの2021年4月には、多くの賃貸仲介・管理会社さんから、ご相談をうけました。

ご相談される会社の経営者さん、経営幹部さんの中には、こんな会話もありました。
「うちは結構いい数字だと思いますよ。大きく売り上げはあがりませんが、利益は出ています。」
「ただ、人は結構多くいるのでは？その割には、完全に売上に繋げていないようにも？社員は辞める人は少ないのですが、特に成長はしてないと思います。正直能力はあまり高くないと感じます。」
「すいません、ちなみに数字などは現場に聞かないと分かりませんで、、、しっかり取っているかな？」
そんな方々に、船井総研での会員企業200社あまりからルール化した、成功企業のKPIを細かくお話しすると、幾つか問題点を発見されます。以下がモデル設定になります。

【平均家賃5万円エリアで、管理1,000戸企業の粗利、件数、シェア、人員体制のモデル設定】

【問題点のある会社の傾向】

(1)賃貸仲介にて、1人当たり年間手数料1,000万円に届かない。
（来店率、契約率、単価が低い。社員の属人的なやり方になってしまっている。）
（一人当たりの受付数が少ない。社員数が基準より多い。付帯商品はあまりやれていない）
（反響数、来店数が、年々落ちてきている。ポータルサイト、自社HPでの反響が増えていない）
(2)賃貸管理にて、管理戸数が伸びていない。昨年対比105％。
（特に能動的な拡大活動をしていない。解約がでる場合がある。入居率90％未満）
(3)工事・清掃粗利が、モデルの半分にも満たない。売上でなく粗利ですのでご注意ください。
（大規模修繕工事、リノベーションの提案・受注が少ない。原状回復をオーナーが直接行う）
(4)管理戸数1,000戸に対して、社員・パートさん含め、4名以上で行っている
（無駄になっている業務がある。業務の標準化がなされていない。属人的なやり方になっている）
(5)売買仲介が担当チームとしてなりたっていない
（経営者・経営幹部以外に担当がいない。紹介程度しかやれていない）

あくまで参考での見解にはなりますが、一度ご自分の会社でも確認されてはいかがでしょうか？
ちなみに、500戸の会社さんは、半分に、2,000戸の会社さんは2倍にて計算をしてみてください。

一つ重要な事をお伝えし忘れました。上記には、自社独自の手数料、売上など入っていませんのでご注意ください。賃貸仲介・管理会社さんには、悪い意味ではなく別途売上項目がある場合がありますが、本業としては、いったん抜いて考えてください。例えば、以下の手数料、売上は別物として考えてください。出来れば、別会社、別部門としてお考え下さい

【上記売上モデル設定に入れていない項目】

(1)会社所有収益物件の家賃収入（駐車場、コンテナ、太陽光なども同様です。これはオーナー業項目）
(2)自社内製化で出来ている売上、手数料項目（自社保証、ガス・インターネット・電力事業など）
(3)継続的でなく単発的な、分譲住宅売上、買取再販事業など。
※これらは、数字的には大きなものになりますので、ここに頼らず、本業での数字をしっかり見られることをお勧めします。