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賃貸管理市場の業界動向・時流予測 2021年最新版


カテゴリ:
コンサルティングコラム

賃貸管理業界では、繁忙期も空けて、本格的に戦略を練り、推進する時期になりました。
多くの賃貸管理会社さんでは、期末を春から夏の時期に迎え、
新しい期に突入する為の準備の時期でもあります。

本日は、来年度、いや今後の新しい時代に向けて、
賃貸管理業界の動向、時流予測に合わせて、進むべき戦略についての情報をお届けします!
ぜひチェックしてみてください。

 

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賃貸管理業界の業界動向と時流予測2021

人口減・世帯数はほぼ横ばいという社会情勢に伴って、

管理戸数ランキング上位の建設・サブリースで管理を伸ばしてきた企業は横ばいへとここ数年転じています。
賃貸物件の新築着工戸数はリーマンショック時の下落率には及ばないものの減少。
家賃相場も2019年は増加に至ったが、2020年はコロナ後下落に転じています。

新型コロナウィルスの感染拡大によって、

新常態“令和ニューノーマル”に進化する2021年となっていくことが予測されます。

新型コロナ・時流変化による賃貸管理業界の市況をまとめるとポイントは大きく5点です。

①新型コロナ不況にて、一時賃貸ターゲットへの影響があり、

また増える一般賃貸低所得者層、社会的弱者ターゲットへの対策が急務に。

②人口減少・高齢化社会に向けて、増える高齢者賃貸層と今後戻り始めてくる外国人賃貸層への対策

③新型コロナ不況から資産運用のコンサル力アップなど、賃貸管理会社としての真価が問われる

④単なる業務効率でのデジタル化移行だけではなく、本格的なDXへ向けた取組強化

⑤成長し続けるための既存の枠組みを超えたシェア・粗利アップ組織戦略づくり

 

ちょっと厳しく表現しすぎましたが、船井総研の賃貸支援部には、
こういった悩み・課題を持つ経営者の方々から相談が増えています。

そんななか、厳しい地方商圏でも、人材不足でも、
将来へのビジョンを描き、成長されている企業さんがあります。

 

愛媛県の三福グループさんの事例を交えて、ご紹介させていただきます。

 

 

規模別の新常態(令和ニューノーマル)戦略のステップ

【1.高シェア→ 2.高生産性→ 3.高収益 に取り組む企業:松山市三福グループ】

三福グループ様が本社を置く愛媛県松山市は、人口50万人ほどの四国では
代表的な経済・商業中心の都市です。

しかしこのエリア、賃貸管理市場では、
実は日本一クラスの平均入居率が低い(70%前後)とされています。
さらには松山市に5,000戸以上の賃貸会社は5社存在します。
民営借家の半数近くを、地元管理会社で競争しあう激戦地域です。

その激戦市場において、三福グループでは、

■賃貸管理会社では、賃貸管理戸数11,000戸(年間1,000戸以上の増加)、
1人当たり生産性2,500万(社員16名で運営)、粗利6.2億、利益2.2億、利益率35%という、
高シェア、高生産性、高収益を確実に実現しています。

■賃貸仲介会社では、市内5店舗にて、WEB上では98,000室の登録から常に3,500棟以上の
空室情報(地域シェア№1)を発信し、
年間4,500件以上の賃貸仲介契約(地域シェア№1)を行っています。

■その他、地域で問題になっている、空室、空き家、
空間活用では、各事業部門、事業会社で問題解決から、地域活性化、
および自社での収益アップを行っています。
マンスリー、コインパーキング、戸建賃貸、オフィス、ホテル、スポーツクラブなど、
グループで14社、売上40億をこえています。

グループ代表である、中矢社長の考え方は
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・松山市の賃貸仲介、賃貸管理業においては、地域の方々が、圧倒的に集まってくれる、
差別化された商品サービスを、提供することで№1戦略を進める。
・不動産に留まらず、不動産関連事業、また地域に留まらず、市外県外、外国人
も含め、圧倒的に松山に、そして愛媛県に人が集まってくる、自社独自の商品サービス
(既存事業を実施する企業を邪魔しない)を提供することで、地域多事業化
№1戦略を推し進める。
・事業を展開するのは、人であり、事業を推進できるPL・BS・CF・財務を活用できる
経営者を育成する。新しい事業・経営者には惜しみなく投資し推進する。
2026年には、三福グループにて100社、300億企業を目指す。
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かつて「貸家の三福」と言われた三福総合不動産を、20年前に大幅な方向転換を行い、
成熟した賃貸管理マーケットはもとより、不動産、また不動産関連事業への展開を図り、
自社グループでの各事業でのシェア拡大、生産性向上、
そして新事業での売上基盤作りと、積極的な成長を遂げています。

【賃貸管理市場での高シェアを実現する戦略】
「完全ゼロ賃貸モデル」という名のもと、業界では非常識と言われた、
初期費用ゼロ、更新費用ゼロ、退去費用ゼロ、いわゆる入居者さんに
「お家賃だけ」で入れる賃貸住宅を作った事では、聞いたことのある方も多いのでは
ないでしょうか。現在では「会員制賃貸」ともいえる、月々会費制にて、他入居者さん
にはない、特別なサービスも付加することで、圧倒的な支持も得ています。

合わせて、設備・リノベーションの工事原価を抑える商品から、
オーナー様に常に物件価値向上の推進も図っています。

地域で「賃貸のお部屋探しのお客様」を圧倒的に集められる
「商品・サービス」と「地域一番サイト」から、結果的に「高入居率98%」というブランドを作る事で、

「賃貸住宅オーナー様」から、も圧倒的に支持される会社になっています。

また時流の流れもあり、業務過多、採用困難の中で生産性が上がらない時期も経験して、
新たな業務効率策も積極的に行っています。

 

賃貸管理での高生産性を実現する戦略

これ以上、社員さんを雇い続けても、生産性が上がらなければ、残業多く、休日少なく、
給料上げられず、離職も増える。まさに働き方を変えるために、非常識レベルとも言える
徹底した、業務効率化を図りました。

いわゆるクレーム対応、退去立会、滞納審査督促など、入居者管理の業務を、
専門的な部分は外注化し、作業レベルはパート化・デジタル化を進める事で効率化しています。
社内に掛かってくる電話は全てコールセンターへ転送し、設備クレーム・道徳クレームの1部まで
電話が戻ってこない仕組みにしています。

また退去立会をしなくてもよい、定額精算の仕組みから、
カギ返却時での対応を変える事で、退去立会業務を無くしていっています。

業務効率を進めながら、入居率向上・資産価値向上・ストック収入まで入る
自社独自の「商品の仕組み化」も進めていきました。
入居者さんオーナーさんの月々会費制、自社で在庫管理し格安で設備交換工事を進められる方法、
毎月5棟以上の外壁工事が受注できる体制も作っています。
業務効率1/2、売上2倍で、利益は4倍にも膨れ上がっています。

三福グループでは、全社的に、カンパニー長、グループ会社社長が、
PL(損益計算書)、BS(貸借対照表)、CF(キャッシュフロー)を理解し、
事業ごとでの生産性、利益への意識を持ち、成果を出しています。

さらにグループでは、現在14社の企業がありますが、
将来の100社構想に向けて、常に新しいビジネスにも積極的に挑戦しています。

【地域を活性化させる、多事業化での高収益を実現する戦略】
コアビジネスである賃貸仲介・管理事業に留まらず、グループでは、高収益をあげる新しい事業が、
グループ役員会に事業計画が上がってきています。
空き活用、不動産関連、ストック収入での事業が多くありますが、
今では松山市・愛媛県に、その事業を求めて多くのお客様が集客でき、
地元既存事業と競合しない新しい商品・サービスにて、
喜んでリピートして頂ける事業であれば、積極的に立ち上げに取り組んでいます。

売買仲介、テナント・法人斡旋、レンタル家電、戸建賃貸事業、自動販売機、精米機、オフィス仲介、スタディルーム(自習室)、パーキング、コインランドリー、マンスリー、ホテル、スポーツクラブ、保育事業、アパレルなど、、

例えば、
松山から船で1時間ほど離れた島にある、民宿の再生を行っています。
設備も古く、特徴もなく閑散としてしまった民宿を、新たな長所となる料理や、
島での過ごし方提案、コンセプトリノベーションから、予約が取りにくい、
人気小規模ホテルに変貌させています。

また元々リサイクルショップになっていた空きテナントを
新型スポーツジムにて24時間で無人運営を行っています。
アクティブ層にとっては、特にインストラクターや教室は必要なく、
お安く、いつでも好きな時間に、最新設備でスポーツジムを利用できると
大人気の施設になっています。
3店舗3,000会員を集めて、人件費、運営費を抑えて、グループ内でも最も利益率の高い、
新ビジネスも実践されています。

まさに地域で困っていた不動産を有効活用し、既存企業が行っていない、
新しい商品・サービスをいち早く取り入れ、新たな顧客層を増やし、
効率的な生産性の高い事業を展開しています。

三福グループは、成熟した賃貸管理業を地域一番シェア、地域一番生産性、
地域一番収益へと押し上げ、さらには同じ考え方より、複数のカンパニー長、経営者を育成し、
複数の事業展開から、地域住宅不動産関連・多事業化№1企業へと成長しています。

今、新しい時代に向け、さらに成長するためのビジョンを掲げ、邁進しています。

 

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この記事を書いたコンサルタント

一之瀬 圭太

株式会社 船井総合研究所 グループマネージャー
チーフ経営コンサルタント

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