【意外なし、アフターコロナ＆円安時代での外国人投資家の動きは、コロナ前より、さらに加速!!!】
全３回シリーズの第１回目
～海外投資家より、日本不動産への投資現状の調査について～

 
当メールマガジンをご愛読いただきありがとうございます。
今回は、今まで触れてこなかったアフターコロナ＆円安時代においては、海外投資家よる日本不動産への投資現状について、かなり細かく踏み込んで、全3回シリーズを分けてお伝えしていきたいと思います。
第１回目：海外投資家より、日本不動産への投資現状の調査について
第２回目：在日外国人＆海外在住の外国人、それぞれの日本不動産投資の特徴
第３回目：外国人不動産投資についての成功事例企業のご紹介

本日は、第1回目では、海外投資家の日本不動産投資実態の調査につきまして、結論からと言うと、外国人収益物件売買マーケットにおけるビジネスチャンスがあり、今後市場としても伸びていくことが想定されております。
下記のコンテンツを通じて、詳しくご説明させていただきます。

第１回目：海外投資家より、日本不動産への投資現状の調査について

【コンテンツ】
１、市場規模４兆円、今後も伸び続けることが予測される（前年比130％）
２、投資元の主要地域は、①北米　②アジア
　　投資対象は、①オフィス　②物流施設　　③レジデンス
３、投資先は、①東京、大阪圏、名古屋圏　　②その他地方都市
　　　※大都市圏が中心であるが、地方の物件を好むオーナーも一定数存在する
４、長期保有の投資家の数が多く、賃貸管理ニーズがある
５、利回り5%でも、海外投資家にとっては、かなり魅力を感じるケースもある
６、円安はインバウンド投資の追い風になるのか

１、市場規模４兆円、今後も伸び続けることが予測される。（前年比130％）

国土交通省 「令和2年度 海外投資家アンケート調査業務報告書」により、年間4 兆円とされる日本の不動産投資市場で、2020年の海外投資家が占める割合は、全体の投資額の34％と金融危機以降最大となりました。
さらに、CBRE調査により、海外投資家のなかで日本の不動産市場に対する関心が高まっており、2020年は前年に比べて30％増加しました。※開発や土地の取得、上場企業の株式取得など現物不動産以外の投資資金も含まれます。

２、投資元の主要地域は、　①北米　②アジア
投資対象は、　①オフィス　②物流施設　　③レジデンス

実際に投資された資金を見ると、2020 年に日本に投資された資金のうち、地域別では北米が59％を占め、次いでアジアが27％、欧州が14％となったことがわかりました。日本における主要な不動産投資用途では、オフィスと物流施設がそれぞれ 80％と最大となり、次いでレジデンスが 70％となりました。
新型コロナウイルスによる働き方の変革や、消費行動の変化によって恩恵を受ける物流施設と、外出自粛の影響が大きい商業施設やホテルなど、用途別で投資家の見方が分かれています。
その他の用途ではデータセンターが多く見られ、高齢化社会を見据えてヘルスケア、病院といった回答も見られました。

３、投資先は、①東京、大阪圏、名古屋圏　　②その他地方都市
※大都市圏が中心であるが、地方の物件を好むオーナーも一定数存在する。

全ての投資家が、日本での不動産投資先として検討可能なエリアに東京と選択しており、次いで大阪圏、名古屋圏となりました。その他の地方都市を検討している投資家の割合は、50％が見られています。

その他の大都市では、福岡は検討するがそれ以外は検討しないという回答もあり、3 大都市圏以外では投資家のリスク選好に偏りが見られました。最も大きな理由としては各都市の市場規模が挙げられ、需給動向や流動性、1 件あたりの物件価格といった投資効率も重要視されます。多くの投資家が人口動態を分析しており、人口流入が見込まれる大都市ではファンダメンタルズ的に理解しやすく、投資の正当性の説明が容易です。一方で投資エリアよりも機会的な取引を重視する投資家や、物流ハブとしての全国的なインフラ、低所得者向けの住宅など、都市の規模を考慮しない投資家も一定数存在しています。

４、長期保有の海外投資家の数が多く、賃貸管理ニーズもある。

日本における不動産投資の運用期間では 3 年未満の短期的な投資家は見られておりません。海外投資家の属性は10年前後に集中し、分布としては 3～5 年未満のオポチュニスティックやバリューアドのような機会的な投資を行う投資家と、20 年以上の長期保有を前提に、物件の老朽化によっては再開発を視野に入れた超長期の投資家まで多岐に渡ります。
また、開発リスクを取って短期的なリターンを狙うファンドと、インカムファンドと呼ばれる安定的な運用を目指す長期的な戦略を持つ投資家も見られており、各投資家の運用期間は分散されました。

５、利回り5%でも、海外投資家にとっては、かなり魅力を感じるケースもある

投資期待利回りの回答を求めた結果を見ると、多くの回答が 5％～10％に集中したことがわかりました。
比較するために、GlobalPropertyGuideの公表されたデータを参考として、アジア主要投資国別の不動産投資利回りもご紹介させていただきます。

【アジア主要投資国】
インドネシア : 7.09%
フィリピン : 6.13%
カンボジア : 5.33%
タイ : 5.13%
ベトナム : 4.33%
中国（上海）：1.25％

６、円安はインバウンド投資の追い風になるのか

2022年3月16日に米FRB（連邦準備制度理事会）が政策金利の引き上げを決定しました。一方、日銀は金融緩和政策を続行し、長期金利の上限を0.25％に抑え込む姿勢を示しています。今後、日米間の金利差がさらに拡大することで円安も引き続き進行するとみられています。円安は海外投資家が日本の不動産を取得する際に基本的にはプラスに働くと考えられます。

実際に、2012年の1ドル80円から2015年には1ドル120円にまで円安が進み、円安の動きに呼応するように、外国人投資家の日本不動産への投資も拡大していったという状況があります。

円安は購入時点での割安感から将来的な円高期待につながり、日本の不動産投資に対する自国通貨ベースの投資リターンの底上げも期待できることから、海外投資マネーが日本不動産市場に流入する材料になりやすいといえるでしょう。