賃貸管理会社の大規模修繕ビジネスモデル

 
今回は、賃貸管理会社が大規模修繕事業で業績向上を実現するビジネスモデルをご紹介します。

昨年、賃貸アパート等において外装工事をする際に使用できる、共済制度が認可されました。

今後、賃貸管理会社でも積極的に大規模修繕事業に取組む機会が増える中で、大規模修繕事業で業績を向上させる秘訣とビジネスモデルの構築についてお伝えいたします。

１、賃貸管理会社 大規模修繕の取組状況

■ 賃貸管理会社の工事体制
多くの賃貸管理会社の工事体制は、協力業者が現場調査をして見積作成し、協力業者がオーナーと契約まで行い手数料を頂く形式か、自社がオーナーと請負契約を交わし元請し、分離発注を行う形式のどちらかになっています。
管理戸数や会社規模が大きめの会社にはリフォーム専門部署があり、現場調査、見積作成、分離発注、元請契約、施工管理まで行っていますが、社内でリフォーム専門部署がある管理会社はまだ少数だと思います。
工事体制も内・外装では大きく異なり、内装工事は入退去で高頻度に発生するので、体制により粗利率に差があっても工事体制は整っていると思いますが、外装工事は発生頻度が低く入居率に即影響がでないので、適正な発注単価や施工業者の安定確保を含め工事体制が整っていないことが多いです。

２、業績向上に欠かせない重要項目

■社内組織・役割・目標管理・工事体制
　工事担当は、管理3,000戸以上企業ではPM(管理・オーナー営業)・リフォーム部、管理3,000戸以下企業では他業務と兼務しながら各オーナーと繋がりが深い人員が担当している状況が見受けられ、どの部署の誰が中心で大規模修繕事業に取組むのか役割を明確にすることが業績向上の前提条件です。
　大規模修繕事業は受託が無くても本業は稼働していくのでつい疎かになりがちです。業績向上には年間売上目標、月間提案リストの明確化、毎月の確認・実行がどれだけ徹底できるかが重要なポイントになります。
年間受託目標設定の考え方は、管理物件が木造2階建メインの場合は全管理棟数の7%(15年に1度工事)、RCメインの場合は全管理管棟数の5%(20年に1度工事)を目安としています。
　工事体制の重要ポイントは、品質・対応で信頼できる協力業者が複数いること、他社と競合しても粗利25%設定で他社との価格差が10％以内に収まっている見積価格が提示できることです。
しかし現状は、「外装工事の受注頻度が低いから決まった協力業者がいない」、「原価が高いから受注ができない」という管理会社が殆どの状況で、この状況から脱却するには、自社管理棟数から年間受注計画を逆算し発注量をもとに原価交渉から始めることです。

３、業績向上は継続的提案と提案頻度管理

■効果的なオーナーへの提案方法
　現段階で主に有効な提案方法は下記３つと考えています。
①外装工事が必要な物件をリストアップし見込が高い物件から提案をする
基本中の基本ですが一番重要で、築年数、施工履歴、入居率、資金状況を明記したリスト作成し、毎月何件提案してどの様な反応だったかを管理し、毎年提案を継続します。
②火災保険適用の可能性を検討し提案をする
火災以外で火災保険が適用できることを知らない方も多く、適用できる場合は出費を抑えて資産価値向上の工事ができるので、非常に有効な提案になります。
③大規模修繕費用を積立できる共済を活用した修繕を提案する
昨年11月に賃貸住宅修繕費にかかる共済制度が認可され、修繕費を共済の掛け金として全額損金算入できる様になりました。共済を活用して提案するには長期修繕計画を作成しなければいけない条件はありますが、診断ソフトや外部サービスも充実してくるのでそちらを使用し活用できれば、今後は非常に有効な提案方法になってくるものと思います。

以上簡潔な内容ではありましたが、大規模修繕事業の参考になれば幸いです。
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