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賃貸管理会社が買取再販で狙うべき物件の仕入基準　～賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律～

2022年07月08日 (金)

カテゴリ：: コンサルティングコラム

いつもメルマガをお読みいただきありがとうございます。
船井総合研究所の上村です。

今回は表題にある「賃貸管理会社向け買取再販事業の物件の仕入基準」について紹介させていただきます。
※賃貸管理会社が始めるべき買取再販事業の過去メルマガをご覧いただきたい方は6月14日と6月28日配信の黄金律メルマガをご覧ください

市場には様々な収益物件があり、物件選定には様々な指標が必要となります。当然、一つの指標だけでは判断することは難しく、例えば、表面利回りが高くても「空室や修繕費で実質利回りが下がる場合」や「出口の融資が難しく、販売が出来ない場合」など様々な仕入ＮＧパターンがあります。

今回は、賃貸管理会社がはじめるべき買取再販事業において「成功企業が重要視しているいくつかの仕入目線」をお伝えいたします。

1. 保有した際にキャッシュフローが出る残存年数が残されているか

前述の通り、収益物件の保有ではキャッシュフローがマイナスでバランスシートを毀損するリスクがあるため、現在の空室状況や融資金利、修繕履歴などは購入の際に注意深く見る必要があります。

中でも物件の残存年数というのは、残存年数＝融資期間と考えている金融機関が多く、融資期間はキャッシュフローに大きな影響を及ぼします。

成功企業様の商圏では、市場に存在する物件が

・RC・SRC造：30件（平均築年数：28.857年）※法定耐用年数：47年
・重量鉄骨造：16件（平均築年数：38.25年）※法定耐用年数：34年
・木造55物件（平均築年数：27.06年）※法定耐用年数：22年
※不動産投資大手ポータルサイトの掲載実績より

という割合で存在しており、残存年数から見ると、重量鉄骨造や木造はほとんどの物件が金融機関の融資期間から外れており、RC造でなければキャッシュフローをプラスにすることが難しい物件の供給状況になっています。

皆様のエリアでも、市場の物件供給によって選定していく物件は大きく変わるため、理屈の上だけでなく、市場の供給物件はどのような物件が多いかなどの傾向を掴むことが必要です。

2. 土地分割などの販売出口が見込める物件であるか

前述した残存年数から外れた重量鉄骨造や木造物件などが全てＮＧとはなりません。

土地の状況によっては分譲などで販売できる可能性もあり、業者向きのテクニカルな案件となりえますが、その分競合が少なく、利益を取ることが出来る可能性が広がります。

特徴として下記のような特徴がある物件は、買取後に利益を狙うことができます。
・土地が広く、積算評価が物件価格に比較して高い傾向にある物件
・空室が多く、立ち退き交渉によって出口が狙える物件

成功企業様が行った案件でも、「築古木造アパート3棟＋駐車場」の物件で金融機関からプロジェクト融資を引き、実際に分譲土地にて販売されたケースがあるため、現実的に可能と言えます。

さて、今回は「賃貸管理会社がはじめるべき賃貸アパート・マンション保有×買取再販事業の仕入基準」を紹介させていただきましたが、今回、本事業で成功されているフロンティアホーム様にセミナー登壇いただくことが決定いたしました！

本コラムにて賃貸管理会社様が買取再販事業をはじめるメリットを理解していただけたかと思いますが、実際の物件選定基準やリノベーション内容、再販方法など、まだまだ疑問点があるかと思います。

当日のセミナーでは、上記のような疑問を余すことなくお話いただきます。

本セミナーが皆様の「新たな管理拡大ルート獲得」「売上・利益率アップ」の一助となることを確信しております！

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