サブリース経営が危ない！高まるサブリースオーナーの経営課題に対応する管理拡大手法大公開

執筆：船井総合研究所　賃貸支援部

昨年秋口より、某大手サブリースメーカーの方針転換によりメーカー系でサブリース（一括借り上げ契約）をしているオーナーの問い合わせが地域密着の管理会社様に殺到しています。

船井総研の会員企業様はもちろんですが、メルマガをご覧いただいているみなさまのエリアでも同様のことが起こっているのではないでしょうか？

・無理な賃料減額請求が来た
・メーカーとの賃貸借契約（サブリース契約）の解除ができない
・賃料減額の承認をしていない状態で更新日を迎えたにもかかわらず、減額した賃料が振り込まれた
・メーカーと交渉したいが担当者では話が進まない
・このままではキャッシュが回らない
・建物の施行の不備が放置されていて不安

こんなサブリースに対しての不安や問い合わせが、今までかかわりがなかった全国大手系の管理会社にサブリース委託しているオーナーから続々と寄せられるようになりました。

実に5年前と比較して5倍以上の反響がある会社さんも出てきています。

今一度整理したい、サブリース問題の背景

一概にサブリース経営が悪い、というのではありません。

問題の本質は、オーナー自身が契約内容をきちんと把握していない・見通しが甘い、といった部分も含めて、根深い課題があるということです。

現在表面化している大きな課題は
①経営の悪化
②経営の選択肢が制限されることによる打ち手不足
です。

サブリース賃料が『現在の周辺相場』、『サブリース会社の損益分岐』等の実態に合っておらず、賃料が下がる。
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賃料減額についてはオーナー、物件によるが40%を超える減額請求が来るケースもある。
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サブリース契約自体がオーナー側からの解約がしづらい契約になっているケースが多く、サブリース会社側が解約に応じず、オーナーの承諾がないまま減額賃料を受け入れざるを得ない
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返済がある場合、経営自体が厳しくなる。
生活費等を見込んでいたオーナーの場合、生活水準の低下、将来不安にも直結する。

こんな負の連鎖が生まれいているケースが最も深刻です。
本質的な課題の一番の根っこには、オーナー自身が、将来の経営判断のかじ取りをしていかないといけない時代になってきている、というところが大きいでしょう。

サブリース切替にとって最も重要なポイントとは

多くの困窮オーナーが出てきている中で、全国の実態を見ていると、サブリースを切替え、優良な経営状態に変わるケースはまだまだ多くはありません。

現実的にはサブリースから地域の管理会社の一般管理に切り替えたほうが、明らかに収支が良くなるにもかかわらず、です。

サブリースの切り替えにはいくつかポイントがあるのですが、その中でも最も重要なのは、『オーナー自身が決断できるか？』というところに尽きてきます。

・今まで、サブリース会社に任せてほとんど”経営判断”をしてこなかった
・多少の賃料減額はあっても、何とかなってきた。今後も何とかなるだろう･･･
・賃料が改善するメリットよりもサブリース以外の経営方法に不安が大きい
・今までお世話になってきたから･･･

そんな背景が、いざというとき、オーナーを困窮経営から脱却する決断を足止めすることになってきます。

地域密着管理会社が実践すべき、サブリースオーナーへの一番の対策とは！？

まず、オーナーに寄り添うことです。

今の賃貸経営の考え方や、将来、オーナーがどんな経営をしたいのか、ご家族、資産をどうしていきたいのか、方向性を明確にしていく、ということです。

実は、ここは地域の管理会社さんでも整理しきれておらず、オーナーに寄り添って対策できている会社は多くありません。

オーナー自身が客観的な判断ができるよう、必要な知識や考え方、こんなところに時間をかけて、何よりオーナーとの信頼関係をつくっていくことが何より大切です。

結果として、そこができている会社にサブリースメーカーからの管理切替案件が集まってきています。

是非、自社のオーナーとのかかわり方を見直し、時代に合わせた地域オーナー課題からの管理拡大に挑戦してみてはいかがでしょうか？

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