管理会社の外壁塗装で「原価25%低下で粗利25%のビジネスモデル」

 
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船井総合研究所の半崎です。

本コラムでは、賃貸管理会社が大規模修繕(外装工事)を強化することで得られるメリット、取組の方向性、重要ポイントについてお伝えいたします。

賃貸管理会社の大規模修繕(外装工事)において、下記の様なケースが多くみられます。
・下請業者の工事金額が高くて売れないので諦めている
・自社への相談が無く知らないうちに他社で工事が行われている
・大規模修繕事業強化をしたいが、どの様に取組んでよいかわからない

賃貸管理業では、管理料収入以外での収益軸の構築も重要な課題であり、管理業を続けるうえで改修・修繕を強化で資産価値を維持できる力が必要になってきています。

今回は、大規模修繕(外装工事)を年数件の状況から取組み、初年度から粗利+1,000万円以上を達成し、その後も業績を維持し続けているゲストに2名登壇して頂き、事業開始前の状況から取組についてお伝えさせて頂きます。

本コラムでは取組内容の一部を下記３つのポイントにてお伝えさせて頂きます。

〇ポイント１「管理物件 戸当り粗利の向上」に大幅に貢献

〇ポイント２「投資ゼロ・採用ゼロで既存業務に付加して粗利＋1,500万円」

〇ポイント３「早期立上げ後は、中長期事業軸への確立」

ポイント１「管理物件 戸当り粗利の向上」に大幅に貢献

賃貸管理会社は、管理物件でリフォーム事業を拡大できるポテンシャルを活かしきれていない企業が多くあるように思います。

賃貸管理会社のリフォーム事業に対する状況は、取組んでいるが中長期的な事業として活性化している例が少ないという印象です。

よく見受けられる状況は下記３つ内容でした。
・手間がかかる割に利益が少ないのでリフォーム事業の優先順位が低い
・オーナー担当がリフォームに詳しくないので提案に消極的
・物件が古くてもリフォーム無しで入居が決まればそれで良しと思っている

賃貸管理会社は、常に集客をしなくても既に継続的な顧客がいるので、リフォーム事業に取組む体制を強化するだけで、大きな投資リスクがなく継続的かつ安定的に確実な利益を生み出す相当なポテンシャルを持っています。

この埋もれた財産を今、しっかり事業化できれば早期に戸当り粗利、業績が向上していく可能性を持っています。

ポイント２「投資ゼロ・採用ゼロで既存業務付加で営業利益＋1,500万円」

賃貸管理会社の中でも積極的にリフォーム事業に取組んでいる企業様もいらっしゃいますが、外装と内装リフォームの取組状況をみていると内装リフォームをこなすのが精一杯で外装まで手が回っていない企業様が多いです。

内装リフォームは、早期対応が迫られ入居への影響が大きい取組ですが、大規模修繕は必然的な工事なので外装工事が多く受注できるようになると入退去のタイミングに関係なく業績に大きな影響を与えます。

大規模修繕の主な良いところは下記の３点です。
　・担当者の手間となる工程管理、発注先が少なくて済む
　・受注単価が大きい、原価次第で利益がしっかり発生する
　・過去提案をしたことがあまりないと殆どの管理物件が提案対象

元々取組めていない企業様が大規模修繕事業をうまく取組むことができれば、外装工事が必要な管理物件が多数あると思うので、特に初年度は早いスピードで業績に貢献する事業軸となります。

過去、私が業務をさせて頂いた企業様の殆どが初年度粗利1,500～2,000万円の実績を達成されています。

自社で工事部隊がなくても外注先と上手にアライアンスを組みで実行可能なので、かなりのスピードで営業利益向上が達成でき、戸当り粗利向上、業績向上に大きく貢献できると思います。

ポイント３「早期立上げ後は、中長期事業軸への確立」

大規模修繕事業は早期に立上がり即時業績向上に貢献しますが、しっかり取組めば初年度の業績より成長し中長期に渡り継続します。

設備・人員投資が必要ない上、取組みにリスクもほぼ見当たらない事業なので、正直取組まない理由はないと思っております。

まとめとして、大規模修繕事業が中長期的な事業軸とするための重要なポイントを下記に５つ記載します。
①しっかり対応をしてくれる外注塗装業者を複数確保する
②提案先の優先順位と担当者ごとの毎月提案件数目標を決める
③自社の提案方法・内容を決める、営業品質が担保される体制作り
④提案内容の事前チェック、事前ミーティングの実施
⑤営業結果の分析、フィードバック、営業精度向上の機会作り

賃貸管理会社が、内装・外装リフォームで収益を向上させるには自社で工事部隊を持つことが理想ですが、そこまでできる会社は少ないと思うので、その前に外注先を上手に活用した取組で大規模修繕事業はまだまだ業績を伸ばすことができると思います。

実際に即時業績向上に繋がっていく現場を見ている視点から、皆様へ少しでもお役にたてればと思い、本メルマガを執筆させて頂きました。

賃貸管理会社の資産価値向上力は、中長期的に必須の課題であり大規模修繕事業は非常に重要なテーマだと思います。

この機会に大規模修繕事業をできるところからでも強化されてはいかがでしょうか？

最後になりますが、上記取組を実際に行った事例企業として下記２企業様にご登壇頂きセミナーを開催することに致しました。
・秋田県秋田市にて管理8,000戸で県内有数実績の株式会社 秋田住宅流通センター 代表取締役 北嶋暢哉 様
・岩手県盛岡市にて管理7,000戸で県内有数実績の株式会社 アート不動産 取締役 猿方みよ子様

今年4月、2社様に登壇頂き「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」を開催しましたが、好評につき再開催することにいたしました。

ご興味のある方は、下記URLよりご参照、お申込みください。
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/101939

大変長文となりましたが、最後まで読んで頂きありがとうございました。

「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」特選２社事例を公開！

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＜オンラインセミナー＞
PC・スマホがあればどこでも受講可能！

セミナー特別ゲスト講師：2名
株式会社 秋田住宅流通センター 代表取締役 北嶋 暢哉 氏
株式会社 アート不動産 取締役 猿方 みよ子 氏

＜オンラインで4日程開催＞
日時：
①2023年8月04日(金) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
②2023年8月07日(月) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
③2023年8月18日(金) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
④2023年8月24日(木) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～

費用：
一般価格 22,000円(税込)、会員価格 17,600円(税込)

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