今、管理会社にお勧めの塗装工事「原価25%低下で粗利25%のビジネスモデル」

 
いつもメルマガをお読みいただきありがとうございます。
船井総合研究所の半崎です。

賃貸管理業では、管理料収入以外での収益軸の構築が重要な課題であり、管理業を続けるうえで改修・修繕を強化で資産価値を維持できる力が必要になってきています。

本コラムでは、前回に続き賃貸管理会社が大規模修繕・塗装工事を強化する上で、乗り超えていく必要がある課題と対策についてお伝えします。

賃貸管理会社の大規模修繕・塗装工事において、下記内容が良く起きている事象として考えております。
　・下請業者の工事金額が高くて売れないので諦めている
　・自社の相談が無く知らないうちに他社で工事が行われている
　・取組んでいきたいが、どの様に取組んでよいかわからない

乗り越えていく必要がある課題と対策について、下記２項目にて記載致します。

１、下請業者からの見積金額が高くて他社と勝負にならない

２、どこに依頼をすべきか、どこに交渉すればよいのかわからない

１、下請業者からの見積金額が高くて他社と勝負にならない

賃貸管理会社の塗装工事体制で一番よく聞くのが、「下請業者からの見積金額が高くて自社の粗利を乗せると勝負にならない」という事象です。

賃貸管理会社の創業母体・祖業形態にもよりますが、工事力が強い会社は少ないのが現状で塗装工事を積極的に提案していないので、工事内容も金額もよくわからないというのが実情ではないかと思います。

１つめの項目として、賃貸管理会社が塗装工事で利益を上げていくには、下請業者から適正単価で見積作成してもらうことが必須です。
自社の利益を上げるために、ただ下請業者の単価をたたくと施工不良や品質低下に繋がるので、お互いWINWINになる落しどころが必要です。

主に交渉を行う際のポイントは主に下記項目です。
１、主に使用する塗料と仕様を決める(塗料種類と仕入単価＜水性塗料、弱溶剤塗料＞、発注人工、1日に可能な塗布量を調べる)
２、各塗装項目において、塗装業者の概ねの原価を知る
３、塗装業者にも利益を取ってもらい、どの程度の粗利率で対応してくれるかを指値交渉する
４、年間発注目標を伝え、発注量と年間粗利額で了承をもらえるかが落としどころ
５、交渉単価を維持するために、約束した年間発注量を維持する

ただ闇雲に高いということを指摘するのではなく、工事単価を構成する材料や人件費を知り適正な交渉をすることが第一歩です。
当然ながら塗装業者も生活をかけて仕事をしているので、納得をしてもらう単価の根拠と約束発注量に基づく信頼関係が交渉成立のカギです。

２、どこに依頼をすべきか、どこに交渉すればよいのかわからない

続いてよくあるのが、塗装工事を強化したいけれど、「希望単価で良い仕事をしてくれる業者をどう見つければよいのか分からない」という事象です。

殆どの賃貸管理会社でも、少ないけど頼んだことがある塗装業者はいると思います。

交渉先としての最優順位・事象・交渉すべき業者の特徴を記載します。
１、取引をしたことのある塗装業者
　・取引をしたことのある業者が、新単価を競ってしてくれれば一番話が早い
　・過去単価が何だったのか不信感に繋がることも踏まえ交渉に乗ってくれないケース
　・そもそも単価交渉を受ける気がないケース

２、新規で検索する塗装業者
　・関連業種からの紹介(足場業者、外構業者など)
　・塗料問屋へ問合せして紹介してもらう

３、交渉すべき業者の特徴
　・自社で職人を数名抱えて塗装工事専業として活動している企業
　・地元で下請工事中心で塗装工事に取組んでいる企業
　・提示する年間発注量に魅力を感じてくれる企業

重要なポイントとしては上記項目となりますが実際問題、選定時に判断が必要なケース・特徴などはこれ以外にもあります。
文字数の関係上、ポイント解説となっておりますが、また改めてメルマガで記載をしていきたいと思います。

大規模修繕・塗装工事事業は早期に立上がり即時業績向上に貢献しますが、しっかり取り組めば初年度の業績より成長し中長期に渡り継続します。

設備・人員投資が必要ない上、取組みにリスクもほぼ見当たらない事業なので、正直取組まない理由はないと思っております。

賃貸管理会社が、内装・外装リフォームで収益を向上させるには自社で工事部隊を持つことが理想ですが、そこまでできる会社は少ないと思うので、その前に外注先を上手に活用した取り組みで大規模修繕・塗装工事事業はまだまだ業績を伸ばすことができると思います。

この機会に大規模修繕・塗装工事事業をできるところからでも強化されてはいかがでしょうか？

最後になりますが、上記取組を実際に行った事例企業として下記２企業様にご登壇頂きセミナーを開催することに致しました。
・秋田県秋田市にて管理8,000戸で県内有数実績の株式会社 秋田住宅流通センター 代表取締役 北嶋暢哉 様
・岩手県盛岡市にて管理7,000戸で県内有数実績の株式会社 アート不動産 取締役 猿方みよ子様

今年4月、2社様に登壇頂き「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」を開催しましたが、好評につき再開催することにいたしました。

ご興味のある方は、下記URLよりご参照、お申込みください。
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/101939

大変長文となりましたが、最後まで読んで頂きありがとうございました。

「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」特選２社事例を公開！

「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」特選２社事例を公開！

＜オンラインセミナー＞
PC・スマホがあればどこでも受講可能！

セミナー特別ゲスト講師：2名
株式会社 秋田住宅流通センター 代表取締役 北嶋 暢哉 氏
株式会社 アート不動産 取締役 猿方 みよ子 氏

＜オンラインで4日程開催＞
日時：
①2023年8月04日(金) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
②2023年8月07日(月) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
③2023年8月18日(金) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
④2023年8月24日(木) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～

費用：
一般価格 22,000円(税込)、会員価格 17,600円(税込)

セミナー詳細・申込はこちらから