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【マンスリー部屋数は増やすべき?減らすべき?】マンスリー事業者必見!部屋数調整の考え方


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【マンスリー部屋数は増やすべき?減らすべき?】マンスリー事業者必見!部屋数調整の考え方

西村優

いつもメルマガをご覧いただきありがとうございます。
賃貸支援部 不動産活用Tの西村です。
マンスリーマンション事業のコンサルティングを通じ、マンスリー事業者から部屋数の目安や、部屋を増減について意見を求められることがあります。
そこで、今回はマンスリー事業者に向けて、部屋数調整の考え方について、実際のマンスリー事業者の取り組み事例を踏まえてご説明させていただければと思います。

01.マンスリーマンション事業の市況

マンスリーマンションの部屋数を語るうえでは、市況について十分把握しておく必要があります。
新型コロナウイルスの影響について、利用者の属性別で見ると個人客にはほとんど影響が出ていませんでした。一方で法人の出張や研修などのビジネス利用目的については14%程度落ち込みがありました。(※法人マンスリー研究会会員実績より)

これは、エリア別にみると、都心部と地方部でダメージが大きく異なりました。すでにマンスリーマンションが市場に十分供給されている大都市(東京・大阪・名古屋・福岡)は法人の出張減などから起こる需要の減少により、供給過多が起こりました。コロナ蔓延が始まった2020年の間は、価格競争があり事業の縮小・撤退が起こっていましたが、現在は供給数が調整されてきており、2020年の最も厳しかった状況からは回復傾向にあります。
一方で、地方の市況はどうかというと、もともとマンスリーマンションの供給が十分にない地域がほとんどでしたので、地方の会社は部屋数を増やされた会社が多くあり、マンスリー未供給地域に事業拡大をされた会社も少なくありませんでした。

それぞれの地域でエリア特性は変わりますが、マンスリーマンション事業の市況の回復という点でいうとやはり「法人の出張」、「訪日外国人」、「観光客」がコロナ以前まで戻ることが全国的にマンスリーマンションの回復目安になりそうです。これらの傾向を総合的に表しているのがビジネスホテルの稼働率になるので、各エリアでビジネスホテルの稼働率は確認する必要があります。

02.マンスリーの部屋数は増やすべき?減らすべき?

部屋数の増減を判断する要素としては、市場のシェア獲得状況と、市場の供給が足りているかだと考えています。シェアと供給状況の2軸で4パターンに分類した時に、それぞれの4象限の会社でマンスリー事業者が実際に取られていた仕入戦略事例をご紹介します。

(1)シェアが高く、供給が足りないエリア
⇒部屋数拡大(福島市、静岡市など)

(2)シェアが高く、供給が足りているエリア
⇒現状維持or稼働日数から部屋数の調整
事例:長野県松本市 R社
長野県、横浜県を中心にマンスリー事業を運営されている会社では、長野県松本市でシェアが80%以上ある状況で、部屋数を23室解約されました。
エリアに管理物件が多い場合やオーナーとのつながりが強く、仕入れがしやすい状況がある場合は、必要な時にすぐに部屋を増やすことが出来るので、市況が良くない場合は部屋を増やす必要がありません。

(3)シェアが低く、需要が足りないエリア
⇒部屋数拡大
事例:北海道札幌市 N社
札幌市を中心にマンスリー事業を運営されている会社では、市況が回復したときに他の企業が新規参入をしにくい状況を作り出すためにシェアを意識した仕入活動を行っています。
1室あたりの利益は減ってしまうこともありますが、中長期的な目線で仕入活動をされています。

(4)シェアが低く、需要が足りないエリア
⇒部屋数減少or近くのマンスリー未参入エリアへ借り換えの実施(東京、大阪など)

仕入活動を行う上では、「将来を見据えて、先回りして動くこと」が重要になります。そのため、今期の利益最大化を図るのではなく、マクロ的に見て利益が最大化されるように戦略的に仕入れを進めたほうが良いと思います。

03.法人マンスリー研究会のご案内

船井総研では、全国のマンスリー事業者を対象にした勉強会を主催しております。
今回の8月例会ではイワクラjp様をゲストにお迎えし、独占市場での仕入戦略やオペレーションの部分で取り組まれたことをお話しいただきます。
今までご参加したことのない会社様は無料のお試し参加が可能です。マンスリー事業者にはぜひお聞きいただきたい内容になっていますので、この貴重な機会をお見逃しなくご参加いただけますと幸いです。

=法人マンスリー研究会8月例会概要=
◆ ゲスト講座
「申込率76%を実現した独占市場での仕入戦略・業務標準化の取り組み事例」
有限会社イワクラjp 代表取締役 岩倉 敏男 氏

◆ 船井総研講座
・ゲスト解説講座 独占市場の仕入・運用のポイント
・一部内容未定

◆情報交換会
=参加費= 初回の方に限り、無料
=日程= 8月8日12:00 ~ 16:30
=お申込み方法= こちらのメールにご返信、もしくはこちらからお申し込みください。
https://fhrc.funaisoken.co.jp/toushi/salon

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