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「ツキを呼ぶ　船井幸雄の教え」船井流経営者論Vol.59～新型コロナウイルス　回復期（ウイズコロナ）での賃貸管理会社のすべき対策～

2020年07月09日 (木)

カテゴリ：: コンサルティングコラム

賃貸支援部　松井哲也です。
7月初旬現在、新型コロナウイルスについて、全国でも緊急事態宣言も終え1か月あまり、一部東京を中心とした首都圏では、第二波の心配はありながらも、全国での回復期（ウイズコロナ）における賃貸管理会社の対策について専門的に整理してお伝えしたいと思います。

新型コロナウイルス　回復期（ウイズコロナ）における賃貸管理会社の対策

(1)新型コロナウイルスの本質解決はウイルス除去のあるため
薬剤の開発期間があり（自然減少）、開発認可後、経済が戻る
のに、ある一定の期間（3ヶ月～6か月）が必要。
(2)最も関係する企業（密を伴う企業）は、4月より既に業績
悪化。その従業員、関連企業へ連鎖する。一部、必要とされる
業種の業績向上はありうる（IT関連、衛生商品、運送・運輸、
宅配など）。4月より家賃減額交渉、家賃滞納、家賃延納が始ま
る。テナント、事務所の入れ替えが発生する。賃貸保証会社も
動向を見ていく必要がある
(3)全国において、非接触型対応できる体制（リモートワーク、
IT接客・内見・重説）が必要になる。但し実際には、まだ
非接触型接客は10％未満になる、顧客をとどめる対策にはなる。
賃貸に留まらず、オーナー、売買顧客への非接触型接客への
対応は増加している合わせて不動産テックの推進（少ない出社
社員で出来る体制）が肝になる。
(4)法人の影響は最も大きい。地域差はあるが、賃貸での来店・
契約減少は継続的になる。よって、新規契約が減り、退去が
増えてくるため、入居率・家賃下落（テナント含む）が進んで
くる。コロナショックは、国策として、特別対策が打たれてい
るため、実経済への影響を抑える動きは強い。
(5)回復期に入ってきても、中堅・大企業を中心にリモートワー
クの推進が行われるため、東京・大阪など都市圏回避での、
住み替え需要は動く傾向にある（郊外の庭付き一戸建の売れ
行き好調、郊外での戸建賃貸の問い合わせが急増中）
(6)外国人に関しては、過去の災害時を考えても、上記本質解決
が確定すれば、法人よりも早い、出入国許可が出たら、即戻る
可能性は高い。ビジネス客→留学生→観光旅行者の順になる。
それまではホテル稼働が低い為、マンスリー・民泊は影響が
大きい。
(7)過去の事例企業からは、一定の期間は停滞するが、その後
遅れて（7月～12月頃）、空室問題が勃発する。空室には、
今までより“強めの空室対策・家賃収入UP策”（今までやって
いない条件策、契約パターン、避けられたターゲットなど）
が急務になる。
(8)慎重だったオーナーは、目新しい策を打つ賃貸管理会社の
提案を受け入れる確率が上がり、問題を解決してくれて、
厳しい空室を埋めてくれる会社は、管理戸数拡大に繋がる管理
戸数拡大は、有事な時ほど進みやすい。今こそ、地域オーナー
名簿を増やし、「新型コロナウイルス対策」と銘打って、
通信、DM、WEBセミナー・相談会の発信を増やすべきである。
公営、メーカーからの管理委任が増える事例も出始めている。
(9)緊急事態宣言が解除されても、STAY HOMEが続いていく傾向
のため、入居者からのクレームがより増えていく。
（コールセンターの電話本数は最大昨年対比150％以上）入居
者のテナントリテンションの意味も含め、設備強化提案は
進めるべきである。（ネット無料、宅配BOX、LED、エアコン
設置、ゴミBOXなど）
(10)資産状況が悪化するオーナーが増え、売却案件などが発生
する。さらにはローン支払いが厳しく自宅の売却、不景気感の
中、早めの売却以降など、一般顧客でも売却依頼が増える。
オーナーの資産サポートが重要になる。購入側は、金融機関の
リモートワークなど審査に時間は掛かるが、比較的事業用
ローンに関しては門戸を広げ始めている。売却価格は、いずれ
も下がる傾向にはある。
(11)賃貸管理戸数が少なく、また賃貸仲介寄り、売買仲介
寄りの会社は淘汰される可能性もありうる。PL、BSの基本数字を
把握し、M&A、財務支援なども考慮した動きが必要になる。
どこまでいったら赤字になるのか？どこまでの赤字なら耐え
うるか？
(12)新たな環境整備、社員人事関連に、費用が必要である。
政府による補助金制度、資金融資制度についても、敏感に対応
していく必要がある。（IT補助金、雇用調整助成金など）
(13)緊急時は社員の不安から、一定期間は社員が留まるが、
給与・賞与・休日・働く環境などから変化が生じると、たちまち
退職者が増える、より安定した企業への転職。社員に対する制度
の見直し、また改めて賃貸管理基盤を固める方向性、ビジョン
設定が重要。
(14)今後の方向性には、アフターコロナ時での新たな投資・
戦略推進の為に、「より効率経営」「より生産性向上」
「より利益確保」などが、キーワードになりうる。
(15)不景気状態は、その後新しい手法、ビジネスモデルが生ま
れる機会である。
業界が抱える本質的問題点を解決できる対策＝業績アップ
ビジネスモデルになる。