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賃貸不動産ビジネス時流予測２０２５｜管理拡大、収益売買、組織戦略、中期経営計画、時流/市場解説
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あけましておめでとうございます。船井総研の宮下です。
本年も相変わりませず、ごひいきいただけましたら幸いです。
賃貸不動産ビジネスでの「マネジメント力アップ」に注力し、
強い組織づくり、社長がいなくても回る組織づくりについて発信してまいります。
いよいよ始まった２０２５年。
ここ数年の大きな変化を遂げている賃貸不動産ビジネスが
大きなビジネスへと転換していくことを感じます。
その規模２５６０兆円を超える「不動産投資」のマーケット。
国土交通省がまとめている「不動産投資市場の現状について」によれば、
その内訳は「リートなど：２２兆円」「証券化された不動産３３兆円」
「事業用収益不動産２０８兆円」「法人所有不動産４３０兆円」
「地方公共団体所有不動産４５０兆円」「公的不動産６００兆円」
となっています。
これらの合計を差し引いた「８００兆円」を超える部分が、
地域密着の賃貸不動産会社がアクセスしやすいマーケットです。
ここでどうやって商売をしていくか？
それが、２０２５年以降の貴社の成長性を大きく変えることでしょう。
投資用不動産と言うと、
東京２３区・横浜市・大阪市・名古屋市・札幌市・博多市といった
人口２００万の市町村で盛んな商売です。
確かに、そこには大手企業・金融機関などがひしめき、
地域密着で数名～十数名で商売をしている会社にとっては
強力すぎるライバルです。
しかも、リートだのファンドだの証券化だの、
ちょっと小難しそうで近寄りがたい印象です。
機関投資家を相手に商売するとリスクもありそうです。
しかしながら、
それ以外の市町村でも「８００兆円」のマーケットがあります。
全国各地の賃貸管理会社・賃貸仲介会社が扱っている
賃貸マンション・アパートがその中心です。
貴社が扱っている物件も、そのど真ん中かもしれません。
しかもそこには、大手企業・金融機関はあまり入って来ません。
１つ１つの規模が小さくて、彼らには商売になりにくいのです。
しかし、地域密着で賃貸管理・賃貸仲介を行なっている会社にとっては
魅力的な大きさのマーケットです。
ここで、しっかりと商売する。
それが２０２５年以降の貴社の成長路線です。
【今回お伝えしたいこと】
１．収益不動産の流動化が起こっている
２．全社を挙げて「圧倒的空室対策力」を強化
３．「収益物件買取り＋空き室再生リノベ＋サブリース」という新しいビジネス
１．収益不動産の流動化が起こっている
賃貸管理という「面倒くさい商売」は、クレーム産業などと呼ばれ、
生産性が悪く、もはや若手が集まりにくく人財育成もしにくい
「オールドビジネス」「レガシービジネス」になっています。
しかし近年では
その顧客である賃貸不動産オーナーに変化が起こっており、
「相続」「事業承継」が当然だったところから
「売却⇒現金化」して相続というケースが増えてきています。
長期空室が当たり前になった賃貸経営市場では
以前のように建てたら満室になるという状況でもなく
３０年という長期にわたって素人が商売をしていくには
高度すぎるマーケットになってしまっているのです。
要するに「収益不動産の流動化」が起こっています。
賃貸経営の出口戦略（＝賃貸物件の売却）が
オーナーの賃貸経営最適化のために必須となっており、
そこが貴社にとっても商売になります。
船井総研主催の「賃貸管理ビジネス研究会」で会員となっている
全国１６０社超の賃貸管理会社さまでは、
管理物件１０００戸あたり・管理物件オーナー数１００名あたりで
少なくとも「年間２０００万」の売買関連粗利を獲得しています。
３０００戸なら６０００万、５０００戸なら１億円です。
買取再販が絡むと更に利益は大きくなります。
ここを狙わずに賃貸不動産関連ビジネスをやっているのは
もったいないですし、それどころか
ここを狙うためにこのビジネスをやっている
といっても過言ではありません。
２．全社を挙げて「圧倒的空室対策力」を強化
日本全国で約８００兆円の
地域密着型の賃貸マンション・アパートの投資用不動産市場では、
売却の対象のなるのは「築２５年以上、長期空室３部屋以上」の物件です。
こういった物件は、
単純に媒介受託して右から左の売買仲介をする不動産会社や、
資金力でバルクで買い取りして即転売する不動産会社だと、
利益が出にくいし売却でもなかなか苦労します。
つまり、こういった物件を対象に商売をすることができるのは、
賃貸仲介（リーシング）、賃貸管理、売買仲介の「３つ」の
経験値を持つ形態の会社であるということです。
「別にフツー」のように思えるこの形態、
実は不動産仲介市場のなかでは「レアな存在価値」であり、
ここを「強み」と認識して徹底的に磨き上げていくことは、
競合他社との差別化においてかなり有効です。
ここの取り組みを強化して成果を出されているのが
グローバルセンターさま（香川県高松市）です。
同社は、空室対策の推進チーム、入居率の責任部署として
「商品企画室」を設立され、幹部クラスの方を責任者とし、
全社を挙げた「圧倒的空室対策力」を強化していらっしゃいます。
管理物件の空室・退去について
管理物件と競合物件の比較による「早期リーシングプラン」を
月間１５０～２００戸分のレポートを作成して提案し、
管理成約数を前年比２０％アップさせることに成功。
賃貸管理部門・賃貸仲介部門のどちらでもない
「商品企画室」という専任部署で空室対策を推進することで
両部門が協力し合って空室対策することができています。
入居者に選ばれやすい「空室対策の最低基準」として、
「シルバープラン」「ゴールドプラン」という商品化と
プランの紹介のトークマニュアル設計を行なっています。
これにより、社歴の浅いスタッフでも入社１年目から
しっかり営業できるという状態を実現しているので、
「グローバルセンターに頼んだら決まる」という実績が
新しいオーナーを呼び寄せるサイクルを生み出しています。
「空室対策リフォーム」が商品化されていることで
オーナーへの提案の際も、入居者への紹介の際も、
工事業者への発注の際にも、シンプルに内容が伝わるので
情報伝達スピード、満室化スピードが格段にアップしています。
３．「収益物件買取り＋空き室再生リノベ＋サブリース」という新しいビジネス
市場規模８００兆円の投資用不動産マーケットと、圧倒的空室対策力。
この２つが揃うと「新しいビジネス」が生まれます。
「収益物件買取り＋空き室再生リノベ＋サブリース」
という新しい商品での収益軸を手にすることができ、
「高収益」を実現することができます。
その中心を担うのは前述の「商品企画室」であり、
「賃貸管理部門のなかの収益物件売買チーム」です。
５０００万～１億の物件の買取り再販・売買仲介で、
オーナー１００名あたりで２０００〜３０００万円の粗利を獲得できます。
急成長しているこの市場で商売をすること目的として、
新しいＰＭビジネスをカタチにしていくことご賃貸管理ビジネスの「完成形」です。
「ＰＭ営業」「圧倒的な空室対策力」「売買仲介」にて
「収益物件買取り＋空き室再生リノベ＋サブリース付き再販」
という新しい事業を付加してまいりましょう。
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