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全国の賃貸管理会社で保有・買取再販事業を行っている会社の実態調査　～賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律～

2022年08月05日 (金)

カテゴリ：: コンサルティングコラム

いつもメルマガをお読みいただきありがとうございます。
船井総合研究所の上村です。

表題にもある「保有・買取再販事業を行っている賃貸管理会社の実態」をお伝えさせていただきます。

今回は、全国で積極的に保有・買取再販を行っている賃貸管理会社6社で計75物件のプロジェクト実績をまとめさせていただいた内容をお伝えさせていただきます。

1. 全国6社の売上実績数値

下記は全国で積極的に保有・買取再販を行っている賃貸管理会社6社の売上実績数値です。

A社（埼玉県）：売上1,025,303,000円・管理戸数2,340戸・家賃収入58,333,000円
B社（福島県）：売上410,217,000円・管理戸数950戸・家賃収入47,633,484円
C社（茨城県）：売上582,000,000円・管理戸数4,000戸・家賃収入50,800,000円
D社（熊本県）：売上288,366,000円・管理戸数1,899戸・家賃収入123,406,000円
E社（千葉県）：売上400,000,000円・管理戸数2,552戸・家賃収入112,498,188円
F社（栃木県）：売上550,000,000円・管理戸数1,000戸・家賃収入192,350,916円

まず、一都三県の中心部から地方都市まで幅広いエリアで、規模問わず取り組まれていることが分かります。
また、売上数億円の中で、年間5,000万円以上の安定収入を得ている会社がほとんどで、粗利で計上される家賃収入は財務状況に非常に良い影響を及ぼします。
Ａ社に関しては、管理戸数は2,340戸に対して売上は10億円以上になっており、買取再販を積極的に行っているため管理戸数に対しての売上高が非常に高くなっています。
また、保有を中心に行っている会社では、売上の40％以上、粗利の50％以上を占める場合もあり、底堅い安定収入と言えます。

2. 収益物件の仕入ルート

また、下記は収益物件の仕入ルートになります。（43件458戸）
不動産業者紹介：29件（67.44%）
オーナー買取相談：6件（13.95%）
楽待：2件（4.65%）
士業：4件（9.30%）
金融機関：2件（4.65%）
合計：43件（100.00%）

一部の実績になりますが、まず不動産業者からの仕入が非常に多いことが特徴です。

収益物件の情報を収集する上では数十ルートありますが、中でも一番情報量が集まっているのは不動産業者であるため、結果として主要な仕入ルートを占めます。

また賃貸管理会社ならではですが、2番目にオーナー買取相談が多いです。販売でも管理オーナーに対して行うことが出来ますが、売りの相談も定期的にオーナーフォローを行っている会社では出てきます。また、売買事業部の周知が出来ている会社でも出てきやすいため、買取再販事業の確立には売買事業部の確立と周知も鍵となってきます。

また、士業なども川上の情報を押さえるという上では非常に重要な仕入対象となります。

3. プロジェクト実績（17物件191戸）

平均プロジェクト利益：22,689,776円
平均プロジェクト利益率：22.26％
※プロジェクト利益＝キャピタルゲイン＋インカムゲインーリノベーション費用ー仲介手数料

プロジェクト実績に関しては購入から保有中の家賃収入、そして売却時の利益など複数の要素があり、また保有物件は含まないため一部の実績となります。

プロジェクト利益率に関しては、都心・地方部問わず20～25％でした。

賃貸管理会社が買取再販を行うメリットとして、保有中の家賃収入を客付によって増やすことが出来たり、販売後の管理料や工事粗利なども収益となっていくため、このプロジェクト利益以上に儲かるビジネスモデルと言えます。

4. 買取時 ⇒ 販売時の入居率変化（17物件191戸）

Ａ社：買取時82.16％ ⇒ 販売時97.50％
Ｂ社：買取時84.26％ ⇒ 販売時95.54％

入居率は買取時から販売時に10～15％程度のアップをしていることが分かります。これもまた賃貸管理会社が行うメリットであり、販売時利回りアップによるキャピタルゲインと客付けによるインカムゲインがどちらも取得できるため、どちらでどれくらいの収益を狙っていくのか仕入の際に試算を細かくする必要があります。

さて、今回は「全国の賃貸管理会社で保有・買取再販事業を行っている会社の実態調査」をお伝えさせていただきましたが、本実態調査のＡ社でも登場している埼玉県所沢市に本社を構えるフロンティアホーム様にご登壇いただくことが決定いたしました。

本コラムにて賃貸管理会社様が買取再販事業をはじめるメリットを理解していただけたかと思いますが、実際の物件選定基準やリノベーション内容、再販方法など、まだまだ疑問点があるかと思います。

当日のセミナーでは、上記のような疑問を余すことなくお話いただきます。

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最後までお読みいただきありがとうございました。