戸当たり粗利6万円！粗利生産性2500万円！営業利益率35%！高生産性賃貸管理モデルのご紹介！

賃貸物件の管理会社委託率が70%を超える中、
管理料のダンピング合戦が始まっている市場もあり、
今までより新規オーナーの開拓は困難になっています。

そのような状況下で、商圏内である程度のシェアを持つ
管理会社様におかれましても、今まで通りの管理を行っていては、
競合と比較・検討された際に、受託できなかったといった話が
最近増えてきたなと感じます。

賃貸仲介店舗の広告費は上がり続け、ひと昔前に比べると、
賃貸仲介部門の利益率も低下しているのではないでしょうか？

今後競合と比較・検討された際に、自社を選択させるためには、
客付け力、空室対策商品力、提案力、管理サービスの充実度などで
差別化していかなければいけません。

今回は、管理会社同士の取り合いがさらに激化すると予想される中で、
常に余裕を持って次の差別化の一手を打てるよう、しっかりと利益率を
伸ばし続けている会社様の事例をご紹介させていただきます。

↓詳しくはこちら↓
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/070898

今回ご紹介させていただくのは、
愛媛県松山市の株式会社 三福管理センター様です。

同社は、管理会社としては2006年創業で、
当時管理戸数2,000戸弱ほどの賃貸仲介管理会社から分社化し、
同商圏内に10,000戸クラスの管理会社が存在する中、
圧倒的後発企業として市場に参入されました。

現在10,700戸と、管理戸数も増え続けている同社ですが、
戸当たり粗利を最大化し、営業利益率は驚異の35%と、
圧倒的高収益企業としても有名な会社様です。

今回は、ここまで同社を作り上げた
代表の永井氏から実際にお伺いさせていただいたお話を、
弊社にてまとめさせていただきました。

１．管理部人件費を抑える体制づくり 

元の賃貸仲介管理会社から分社化してから、
わずか5年で管理戸数5,000戸を達成しましたが、
6,000戸を超えたあたりから、人の問題に直面しました。

当時永井氏は、社員を増やさずに管理戸数を増やせる
体制づくりに集中し、3年後にはほとんど人を増やさずに
元のペースで管理戸数を増やし続ける体制を構築されました。

当時永井氏が実施された内容が “入居者管理の削減” でした。
賃貸管理業務の中で、最も生産性が低いと言われる業務が、
入居者管理です。

ここでいう入居者管理とは、
クレーム対応、退去立会い、滞納督促など、
管理物件の入居者から発生する業務のことを指しています。

下記に、クレーム対応・退去立会いがどう変わっていったか？
記載させていただきます。

（１）クレーム対応
⇒ クレーム専門コールセンター会社へ1次受けを外注
⇒ 社員ではなく、提携業者が現場に駆け付け、
その場の判断で施工、終了後に管理会社へ報告
⇒ 工事判断はオーナーに事前確認せず行う

（２）退去立会い・原状回復
⇒ 退去者により、立会いの必要不要を判断
⇒ 基本的には立会いせず、鍵返却のみ行う
⇒ 立会い必要な案件は、提携業者が立会い実施

管理会社の2大業務と言われるほど、
多くの会社様がここに時間を割かれていますが、
上記のように変更していくことができます。

２．ただの業務効率化ではなく、生産性が上がる効率化とは？

前項の入居者管理業務の効率化に加え、
他にも業務効率化を実施されています。

外注、パート化による社員稼働の削減、
商品の仕組み化による営業効率化などが、
基本的な効率化ですが、

実際の現場では、効率化する部分、敢えて社員が行う部分を
明確な基準で分けられています。

その基準が、“社員が行うことで利益が上がるかどうか？”です。

例えば、クレームが発生したらコールセンターに電話が回り、
そこから案件に応じて自社の利用業者が自動派遣されますが、
2万円以上の高額修繕の場合は、敢えて社員が対応し、
粗利を高める動きをされています。

原状回復では、退去後は業者が現地確認に行きますが、
長期入居物件、ファミリータイプなど、
空室対策工事提案の幅が広がり、粗利が多く取れる案件は、
社員が対応するルールとなっています。

効率化する部分、内製化する部分を、
“社員が行うことで利益が上がるかどうか？”の基準で
ルール化していることが、同社の生産性を高めています。

３．低家賃商圏で管理1戸当たり6万円を達成する仕組み（平均4.5万円）

一般的な地方商圏の管理会社では、
管理1戸当たりの年間粗利は、4.5万円と言われていますが、
同社では、6万円超を達成されています。

通常、管理会社の収益構造（仲介・売買を除く）としては、
管理料収入または、サブリース収入が半分以上を
占めているケースが多いですが、

三福管理センター様では、
管理料収入の割合は35%と、かなり割合が低くなっています。
管理料は家賃の5%と、一般的な設定にしているため、
それ自体が低いわけではなく、その他を高めています。

ここでその他に当たる部分が、下記の2点です。
（１）付帯サービス紹介料
（２）工事粗利

（２）については、生産性を高めていく考え方の中で、
業務効率化で時間が空いた部分でオーナー提案を行い、
効率化と内製化のルールを順守し、敢えて社員が関わる
業務を明確化することで粗利を高めています。

ここまでは実施されている会社様もよく見かけますが、
それだけでは戸当たり粗利6万円は達成できず、
特に重要となるのが（１）の付帯サービス紹介料です。

（２）については、入居者目線のニーズを捉え、
オーナー、入居者双方からどう収益を上げられるかを検討され、
数種類の商品が揃えられています。

保険・保証などの代表的なものもありますが、
サプラス倶楽部、マドンナネットなど、
他社では見かけないサブスクリプション商品が
いくつも揃っており、毎月の安定収入に貢献しています。

↓続きをもっと知りたい方は下記をご覧ください↓
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/070898

今回、社員一人あたり生産性2,500万円を達成されている
株式会社 三福管理センター様より、代表取締役の永井氏を
特別ゲスト講師としてお迎えして
実際の取り組みをお話していただく特別セミナーを開催しています。

全4日程のうち、3日程開催され、
既に多くの会社様が参加されています。

GW明けにもう1日程開催日がありますが、
このような思いをお持ちの経営者様は、是非今回のセミナーへ
ご参加していただければと思います。
・業務効率化を進めて生産性を上げたい
・管理が減少、停滞している状況を変えて管理を増やしたい
・管理戸数の増加を加速したい
・オーナー、入居者から感謝される会社にしていきたい

【賃貸管理会社の生産性向上セミナー】
・特別ゲスト講師：株式会社三福管理センター 代表取締役 永井俊昭氏
・日程：2021/5/10
・開催方法：オンライン開催（ZOOM使用）
・時間：13:00～16:30 （受付12:30～）
↓お申し込みはこちら↓
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/070898