賃貸不動産ビジネス時流予測２０２５｜管理拡大、収益売買、組織戦略、中期経営計画、時流/市場解説

いつもありがとうございます。船井総研の宮下です。
賃貸不動産ビジネスでの「マネジメント力アップ」を
専門とする経営コンサルタントです。
強い組織づくり、社長がいなくても回る組織づくりをお手伝いしています。

２０２４年もいよいよ終盤ですね。

個人的には、例年通りですが
あっという間に過ぎていったように感じます。
みなさまは、どんな１年でしたでしょうか？

今年もいろいろなことがありましたね。
アメリカでは大谷選手の大活躍があり、
トランプ大統領の再選があり、
日本では東京都知事選、兵庫県知事選での
メディア優劣の転換が起こりました。

ニューヒーローの誕生と共に、
古くなった慣習、仕組み、価値観などの崩壊が
表面化してきた年だったように感じます。

賃貸管理ビジネスにおいても
時代の転換点を感じさせるような出来事が
各方面で見られます。

賃貸管理では「１年で１万戸の管理拡大」、
賃貸仲介では「５年で２５店舗出店」を
実現する会社さまが登場しています。

船井幸雄さん流に表現するなら
「びっくり現象」というやつで、
「時流に乗っている取り組み」である証拠
であると思います。

１９７０年代から始まり、
オールドビジネス、レガシービジネスなどとも
呼ばれることがある賃貸管理・賃貸仲介ビジネスで
いま大きな時代のうねりが起こっています。

この波の乗れるか、飲まれるかは、
「トップの経営判断１つ」によって決まります。

私のコラムを読んでくださっている皆さまには、
この大波を「大きなチャンス」に変えて
一気に急成長していただけたら嬉しく存じます。

【今回お伝えしたいこと】
１．賃貸仲介を大きく変えた「ＤＸ」という時流
２．新築の建たない市場で「空き室再生」で管理戸数拡大
３．圧倒的客付け力は「収益物件の買取再販」につながる

１．賃貸仲介を大きく変えた「ＤＸ」という時流

「来店前に勝負を決める」という戦略。

全社を挙げた一点突破で高成長・高収益を
実現されているのは、株式会社エリッツさまです。
京都に本社を置き、４府県にわたって６０店舗超を
展開されていて、経常利益２３％超を実現されています。

販促費が増大する一方で
反響来店率・来店成約率・成約単価が下がり、
同時に社員の採用・育成・定着が難しくなっている
賃貸仲介ビジネスでは、１０年くらい前から
倒産・撤退が増加しています。

そんななかで、エリッツさまの実績は驚異的です。
その成長を皆さまはどう見るでしょうか？

京都という比較的大きなマーケットで、
６０店舗という規模、３万戸弱の管理戸数があれば
そりゃあ高成長・高収益だってできるでしょ！

うちのエリアはそんな規模ないし、
会社だってそんなに大きくないし、
スケールメリットがない状態では
そんな実績は実現しようもないよ！

という方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、エリッツさまにならって
「ＤＸ賃貸仲介ビジネスモデル」を導入して
１店舗８０００万、１億円という売上を実現し、
「営業１名あたり２０００万」の生産性を
実現している会社さまが全国各地で出てきています。

時代が変わるときって、こういう感じです。
インターネットが世に出始めたとき。

よくわからないもの。あやしいもの。
どうせ一過性の波で終わるもの。
自分には関係のないもの。
誰かが上手にやってくれるもの。

そんなふうに捉えた方が多かったのではないかと思います。
当時２０代だった私も、よくわかってない一人でした。

しかし現在、賃貸仲介のみならず、
様々なところで「商売がオンライン化」しています。

インターネットで検索という時代から、
オンラインで視聴・体験・接客という時代に
完全に入ってきています。

エリッツさまでは、オンライン来店での成約率が
すでに２５％まで上がってきています。
４人に１人のお客さまは「実店舗への来店前に申込している」
ということです。エリアによっては８割までいっています。

この流れをどう捉え、どういう経営判断をするかが、
時流に乗り一気に成長していく会社さまであると思います。

２．新築の建たない市場で「空き室再生」で管理戸数拡大

2018年～2023年の５年間のアパートマンションの
世帯数増加率は「２．５%」でした。
１年間で０．５％＝「ほぼ増えていない」ということです。

こういう市場で商売を伸ばしていくためには
「中古アパート・マンションの空き室再生」がカギを握ります。

ここの取り組みを強化して成果を出されているのが
グローバルセンターさま（香川県高松市）です。

同社は、空室対策の推進チーム、入居率の責任部署として
「商品企画室」を設立され、幹部クラスの方を責任者とし、
全社を挙げた「圧倒的空室対策力」を強化していらっしゃいます。

管理物件の空室・退去について
管理物件と競合物件の比較による「早期リーシングプラン」を
月間１５０～２００戸分のレポートを作成して提案し、
管理成約数を前年比２０％アップさせることに成功。

賃貸管理部門・賃貸仲介部門のどちらでもない
「商品企画室」という専任部署で空室対策を推進することで
両部門が協力し合って空室対策することができています。

入居者に選ばれやすい「空室対策の最低基準」として、
「シルバープラン」「ゴールドプラン」という商品化と
プランの紹介のトークマニュアル設計を行なっています。

これにより、社歴の浅いスタッフでも入社１年目から
しっかり営業できるという状態を実現しているので、
「グローバルセンターに頼んだら決まる」という実績が
新しいオーナーを呼び寄せるサイクルを生み出しています。

「空室対策リフォーム」が商品化されていることで
オーナーへの提案の際も、入居者への紹介の際も、
工事業者への発注の際にも、シンプルに内容が伝わるので
情報伝達スピード、満室化スピードが格段にアップしています。

３．圧倒的客付け力は「収益物件の買取再販」につながる

本コラム「１」「２」でお伝えした、
高成長・高収益のＤＸ賃貸仲介部門と
会社を挙げた圧倒的空室対策力。

この２つが揃うと「新しいビジネス」が生まれます。
「収益物件買取り＋空き室再生リノベ＋サブリース」
という新しい収益軸を手にすることができ、
「高収益」を実現することができます。

その中心を担うのは前述の「商品企画室」であり、
「賃貸管理部門のなかの収益物件売買チーム」です。

５０００万～１億の物件の買取り再販・売買仲介で、
年間２億円の粗利をプラスオンすることができます。

日本の収益不動産市場は２５００兆円を超える規模があり、
そのうち地域密着型の賃貸管理が行なわれているエリアでの
市場規模は１５００兆円になります。

この市場で商売をすること目的とした
ＰＭビジネスをカタチにしていくことが
賃貸管理ビジネスの「完成形」です。

「ＰＭ営業」「圧倒的な空室対策力」「売買仲介」にて
「収益物件買取り＋空き室再生リノベ＋サブリース付き再販」
という新しい事業を付加してまいりましょう。

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