賃貸管理会社の物件再生工事力強化の課題と対策

 
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船井総合研究所の半崎です。

地方都市の管理会社が勝ち残るためのポイントは何でしょうか？

多くの会社様との関わりの中で、確実に求められるのは、本質的にオーナーに求められる賃貸管理を実践し続けることでしょう。
よく船井総研では経営は「時流×王道」の両面が大事というルール化をさせていただいていますが、まさにこの点をやり切れるのか、ということに尽きるかと思います。

”王道”とは、顧客・社員・関連企業のため、また業界の企業として、取り組まなければいけないサービスの追求や組織づくりの基本です。

”時流”とは、その時代に求められるものや、これから伸びるものにいち早く対応していくことです。

この2つを上手にとらえて、”他社がまねできないビジネスモデルを作り上げる”ことが勝ち残っていくための秘訣になることは言うまでもないと思います。

本コラムでは、賃貸管理会社向けに”リフォーム部門強化で賃貸物件の品質向上と収益化・事業軸構築のポイント“をお伝えいたします。

賃貸管理会社における物件再生工事力強化の体制と取組

賃貸管理会社における工事部門強化を行う場合、管理戸数に応じて異なり各体制に応じて適切な体制があると考えています。

①管理1,000戸未満
　・各工種2社程度の外注業者へ発注量を集中させ継続発注行い、スピード対応してもらえる体制を目指す
　・各工事において一般的な他社価格になるよう単価交渉をする

②管理1,000～3,000戸
　・外注体制で各工種発注先を2社程度に絞り、その業者の中で自社工事割合を増やしていく
　・各工事において工務店と比較して遜色ない単価を目指す

③管理3,000～5,000戸
　・外注体制で年間工事目標を設定し発注量を基に三方良しでオーナー、業者、自社に良い単価設定を目指す
　・管理部とは別に工事専門部を作り、工事に関する営業以外を担当できるようにする

④管理5,000戸以上
　・設備工事業、メンテナンス業において自社社員で一部を補える体制構築を目指す
　・経費バランスを考え外注業者を中心に社員職人も活用し、自社職人が外注の施工品質管理を行う体制を目指す

①～④体制の中でも共通してよくあるケースは、新たな取組をしたいけれども既存業務に毎日終われて本来必要な業務に着手できないという状態です。
数ある業務内容の中で、やること・やらないことを明確に決め、処理業務だけで満タン状態のコップの水を別に移して必要な業務にリソースをさく体制づくりが重要であると思います。

賃貸管理会社における物件再生工事力強化における課題と対策

いま賃貸管理会社は繁忙期で入居が決まらなかった空室への対策を行っている状況と思います。

管理戸数や会社規模によって空室改善・リフォームに対する優先順位、取組方法、組織体制に差があると思いますが、全国的に築年数が経過した物件が増えている中で工事による物件の質を上げて入居率向上できる力が管理会社にも必要になってきていると思います。

その中でよく聞く状況と対策について記載をさせて頂きたいと思います。

【ケース１：組織問題】
　・賃貸仲介、原状回復、施工管理、クレーム対応、オーナー営業が全て兼任でリフォームは最低限の内容しか対応ができていない。
　・繁忙期が終わっても工事を担当するメンバーが少なく、日々のクレーム・問い合わせに追われ処理業務が中心で、本来行うべき提案営業まで手が回らない。

〇主な解決策
　・オーナー専任営業、管理営業がいる場合は1名当たりの担当目安は1,000戸(担当業務範囲により多少前後します)。
　・役割と業務の棚卸、組織と役割の変更、外注活用による行効率化、空いた時間を提案業務に充てる。

【ケース２：工事単価問題】
　・原状回復工事でそれなりの数は対応できているが、単価が高いこともあり利益率が低かったり、オーナー様が自分で手配することが多い。
　・築年数、入居が決まりづらい物件に対して原状回復工事ではなく、プラスアルファの提案をしたいが提案と受託がうまくいかない。

〇主な解決策
　・工事発注体制の見直し(丸投げ手数料・元請分離発注)、一定の業者へ発注量をまとめることでコスト交渉による原価低減。
　・オーナー提案時の収益シミュレーション明確化、工事内容や金額だけの提案ではなく入居率向上にむけた優先的に紹介をするなど包括的なサービスの提案。

【ケース３：目標設定問題】
　・リフォーム事業に対する提案数や受託目標がなく、依頼があった内容にだけ対応をしている。
　・リフォーム事業に対する目標設定をしたあと、日々業務に追われて提案活動がおろそかになり受託数や金額が増えず目標が形骸化している。

〇主な解決策
　・自社にどれだけの潜在的な工事ニーズがあるのかを管理戸数、入退去数、工事単価から分析をする
　・自社で取組み可能な目標を設定し達成に向けて、毎月の提案数を設定し確実に確認するタイミングをつくる(KPIの徹底)

本セミナーでは、賃貸物件の質向上にむけた工事体制強化に対して、下記の課題改善解決につながる内容をお伝えします。
　〇リフォーム事業強化をしたいが提案営業にかけられる人員がいない
　〇日々の問合せ、クレーム、雑務に追われて提案営業ができていない
　〇外注先をうまく活用したいが、どこのどの様な業者とサービスがよいのか見当がつかない
　〇各部署に業務・担当がまたがっていて連携がとりづらい組織になっている
　〇営業数・提案数確保に向けた活動が継続的に稼働しない

賃貸管理業は非常に安定した事業ですが、管理料の低下や競合と戦いの中で管理料以外の事業軸を築き、管理物件の資産価値向上が今後は非常に重要な考え方になってくると思います。

最後になりますが、内装工事と大規模修繕事業について事例企業として下記２企業様にご登壇頂きセミナーを開催することに致しました。
・秋田県秋田市にて管理8,000戸で県内有数実績の株式会社 秋田住宅流通センター 代表取締役 北嶋暢哉 様
・岩手県盛岡市にて管理7,000戸で県内有数実績の株式会社 アート不動産 取締役 猿方みよ子様

今年4月、2社様に登壇頂き「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」を開催しましたが、好評につき再開催することにいたしました。

ご興味のある方は、下記URLよりご参照、お申込みください。
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/101939

大変長文となりましたが、最後まで読んで頂きありがとうございました。

ご興味のある方は、ぜひご参加下さい。

「賃貸管理会社の物件再生工事力強化セミナー」特選２社事例を公開！

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＜オンラインセミナー＞
PC・スマホがあればどこでも受講可能！

セミナー特別ゲスト講師：2名
株式会社 秋田住宅流通センター 代表取締役 北嶋 暢哉 氏
株式会社 アート不動産 取締役 猿方 みよ子 氏

＜オンラインで4日程開催＞
日時：
①2023年8月04日(金) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
②2023年8月07日(月) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
③2023年8月18日(金) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～
④2023年8月24日(木) 13:00 ～ 16:30 ※受付12:30～

費用：
一般価格 22,000円(税込)、会員価格 17,600円(税込)

セミナー詳細・申込はこちらから