オーナーの自主管理はもう成り立たない！賃貸管理業務の『価値』を知ってもらうオーナーブランディング！

執筆：船井総合研究所　三上圭治郎

いつも当メールマガジンをご愛読いただきありがとうございます。
船井総合研究所、賃貸支援部の三上です。
新型コロナウイルスが猛威を振るう中、いま、賃貸管理市場は大きな転換期を迎えております。
今まで、アパート建築で管理戸数を増やしてきた大企業の管理戸数増加率は軒並み低下し、大手企業も既存のビジネスモデル以外での管理受託に乗り出してきています。
以前、メールマガジンでもお伝えしましたが、『全国管理戸数ランキング2021』を見ても、地域で管理戸数シェアが高い会社でも、管理戸数が減少している会社が目立ち始めました。これはどういうことかといいますと、
必ずしも『大手だから管理サービスが良いわけではない』『管理戸数がたくさんあるから、管理サービスが良いわけではない』ということです。

実際に、管理オーナーの満足度調査を行っている会社はどのくらいあるでしょうか？
オーナーが不満に感じている点、こうして欲しいと思っている点、などに対して、改善策を講じている管理会社はそう多くはありません。

ただ、そうは言っても、ポータルサイト掲載を行わずして、入居付けが難しい昨今では、自主管理という選択肢は成り立たない時代になっています。
『いま、オーナーは管理会社に何を求めているのか？』
本日は、この観点でお話しさせていただければと思います。

オーナーが管理会社に求める一番の要素は『客付け力』

まず、オーナーが管理会社を選ぶにあたって中止すべき点は、管理物件入居率になります。
市場平均と比較してどうなのか？地域でトップクラスの入居率を維持できているか？

これはつまり、お部屋探しをしている方をたくさん集めて、自社の管理物件に入居させることができている会社かどうかということです。
・各種ポータルサイトや自社のホームページへの物件掲載状況といった、デジタル媒体での物件の露出
・店頭広告や物件看板、地域広報誌などといった、アナログ媒体での露出
は十分にできているのか？

また、それ以外にも
・店舗の雰囲気はどうだろうか？
・立地はお客さんが入りやすそうな場所か？
・営業マンの接客のレベルはどうか？
など、意外とオーナー様は細かいところまで見ています。

管理を受託した後に、こういった点に不満を感じるオーナー様は、他社への管理切り替えを検討されてしまいます。

入居者対応、オーナー対応はスピード命！報・連・相を徹底する！

また、オーナー自身に関わる管理業務の実務の部分も、不満が募りやすい傾向にあります。
・トラブル発生時や、工事などに対する、『報告、連絡、相談』はきちんとしているか？
・その対応がスピーディーに行えているか？
・家賃明細は毎月決まった時期に送られてくるか？
・明細に不明瞭な点はないか？
細かいことですが、積み重なると管理解約の原因になり兼ねませんのでご注意ください。

同じように、入居者への対応はどうでしょうか。
多くのオーナーが賃貸管理業務を依頼する最たる理由は、『入居者対応』が苦だということを挙げられます。
何かある度にオーナー自身に連絡が来て、場合によっては文句を言われるわけですから、精神衛生上も良くないですしね。

入居者への対応に関する満足度については、入居者が満足して、管理物件に長期間入居していただけるようなサービスが提供できているかどうかの一点に尽きます。もちろんそれは、管理会社の一存のみで解決できることばかりではありません。
オーナーと二人三脚で、入居者が住み心地の良い住まづくりをしていくのが管理会社に求められる役割です。
入居者に長く住んでもらうという観点で、
『インターネッと無料を導入されてみてはどうでしょうか？』
『セキュリティ面を強化しませんか？』
などの提案をきちんと行い続けることが大事です。

もちろん、即OKをもらえることばかりではないので、何故その設備が必要なのか？費用対効果はどうなのか？などの観点から、提案を行い続ける必要があります。

ではこういった、管理業務面のサービスをどうやってオーナーにアプローチしていくのか？
所謂ブランディングになりますが、具体的にどういったことを行えば良いのか、成功事例を踏まえて解説していきます。

管理サービスのリブランディングで管理解約減少！

今回ご紹介するのは、静岡県浜松市で管理戸数5500戸を誇る、株式会社アライブ様の成功事例です。
浜松市では近年、管理料が値崩れし不毛な価格競争が横行していました。アライブ様では、その競争に加わることのないように、自社管理サービスの『価値』を整理し、リブランディング（価値の再構成）を行いました。

・自社の強みを明確に打ち出した、管理サービスメニューの整理
・賃貸管理から、オーナーの資産管理へ展開
・企業ブランディング　～ワーキンググループの組成～
・企業ロゴ、コーポレートメッセージの作成
・オーナー販促ツールの刷新
・デジタル・アナログ両面での積極的な広告戦略

こういった取り組みを通して、地域のオーナー様へ自社の管理サービスの価値を感じてもらい、管理の解約数は減少し、管理戸数も4年間で1500戸増加しています。
管理受託の起因は多岐にわたりますが、基本的には管理オーナーをはじめとする既存顧客のフォローを中心に受託活動を行っております。
そこには、管理オーナーもいれば、客付けだけの依頼を受けているオーナーもいます。またはオーナーやお付き合いのある法人さんからの紹介などの案件もあります。真新しいお客様より、お付き合いのある方への営業の方が成果が出やすいので、是非皆さま方にも実践していただければと思います。

本日お伝えしたように、オーナー自身で入居付けすることや、入居者対応を行う自主管理はもう成り立たない時代です。
今回、こういったアライブ様の成功事例について、当社のセミナーで初公開させていただきます。

ご興味のある方は、下記セミナー情報よりお申込みいただけますと幸いです。

【webセミナー】管理拡大セミナー2021

【ゲスト紹介】
株式会社　アライブ
　常務取締役　営業部長　吉原 雅之 氏
　営業部　次長　鈴木 奮 氏

■開催日程・費用
2021年10月5日（火）　13:00～16:30：オンライン
2021年10月14日（木）　13:00～16:30：オンライン
2021年10月21日（木）　13:00～16:30：オンライン
・費用　一般価格　20,000円 （税込 22,000円）/ 一名様
　　　　会員価格　16,000円 （税込 17,600円）/ 一名様
■お申込み・詳細
　下記URL下部のお申込みフォームよりお申し込みください
https://www.funaisoken.co.jp/seminar/077113

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