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【アパートマンションの終焉は本当か?】

みなさんおはようございます!
土地活用Tの藤岡です。

本日私からのコラムは最近話題のアパートマンションについて。

題して【アパートマンションの終焉は本当か?】
「供給過剰、空室増加、家賃の下落、修繕費の増大」これらのフレーズを最近よく聞きます。
もうアパートマンション(という商品)は厳しいのではないか、という相談を受けることもしばしば。

しかし答えは「いいえ」です。

しばしば勘違いされておられる方も多いのですが、アパートマンション(という商品)が厳しいのではなく
【入居稼働率】がとれていないアパートマンション(先を見据えず建てる・あるいは建てた)が今後さらに厳しくなっていくのです。

では先を見据えたアパートマンションとは何か

(1)強みやコンセプトを備えることによって数年先も入居継続率を確保する
「圧倒的にずば抜けたデザイン」「本体価格を安く抑え、家賃下落した後も利回りがまわるコンセプトのアパート」など

築5年・入居稼働率98%・相場+1万円の家賃・地域で圧倒的なデザインを誇るアパート

建物本体で新築時、表面利回り約13%。将来的な家賃下落を見込んだアパート

(2)入居付けの仕組みを活かして、常に入居者がいる仕組みを作る

…意外ではありますが、しばしばアパートマンション所持者が「入居付け」の仕組みを使っていないことも
管理会社(建築機能を持っていない)に入居付けを委託し、3%~の管理料を支払い、入居稼働率を維持します。
管理料をケチって空室のまま、よりも管理料を支払って安定した収益を得ることも大切です。

(3)計画的に事業計画を練り、戦略的な立地・価格で勝負する

…アパートマンションを建てれる土地があるから建てましょう!と言われ建てたはいいが埋まらず、
結局赤字という話を聞くことも珍しくありません。
駅近などであれば良いですが、そうでない場所にも多多見受けられます。

確かに、戦後の「住宅が足りない=住める場所があればいい」という時代から
現代の「住宅が余る=住む場所を選ぶ」時代に移ったこと、日本の人口が今後も減っていくであろうこと、
空き家率が増えているということ、それに伴って新築住宅着工戸数も減っていっていることは紛れもない事実であり、
我々建築会社にとって厳しい時代が来ていることには間違いないでしょう。

しかしだからといって、一概に新築はもういらない、マンションアパートがダメだというわけでもありません

ただ、我々建築会社は「ただ建てれればいい」という考えから、
よりオーナー(地主)目線で、入居稼働率の高いアパートマンションを
「戦略的に建てる、提案する」という考えをすることが求められている
のではないでしょうか。