『アパマンの融資が通りにくい本当の理由とは？！』

 

おはようございます。
船井総合研究所の川崎です。

最近は、なかなかアパートマンションの
融資が厳しい・・・
というお話をチラホラと聞きます。

シェアハウス問題が不動産業界の中では
いつ爆発するのだろうか・・・と、時限爆弾
のように来るべき時が来た！という感覚の方も
多いのではないでしょうか。

爆発後、一気に金融機関の融資渋りが起こり
一部の借りられる所謂属性が良い人と、
大勢の借りられないサラリーマン投資家の人。

それにより、これまで普通に通っていた
融資が通らなくなり、建築が出来ない・・・
という会社も多くなってきました。

今回、金融庁が実施した
「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」
について、コメントを加えてお伝えしたいと思います。

まずは、金融庁が公表している集計結果を
ダウンロードしてご覧ください。

（続きはこちら）
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF

「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」のポイント

■　スルガ銀行による不正融資の問題発覚後、金融機関は融資に消極的に
■　1棟建向け融資は平成29年3月期をピークに減少
■　ピーク時から平成30年9月期には65％も実行額が減少
■　銀行の融資審査の見極めが徹底できていなかった
■　サブリース業者からの顧客情報に依存し過ぎていた

ポイントの考察

実際に、融資が通らなくなった・・・
というのはこの調査から実証されています。
融資実行額が大幅に下がっています。

金融機関が問題発覚前と後とで比較した時に
明らかに、積極的だった銀行が減り、消極的傾向に。

問題発覚によって、銀行の審査が厳しくなったのも
原因として挙げられるかと思います。

調査資料の中に、「金融機関と顧客とのリレーションが
希薄化していることなどを懸念点として挙げ」とあるように
紹介業者（サブリースを行う業者等）への依存も指摘
されています。

賃料水準や販売価格の妥当性を自ら検証することが重要であると。

要するに、これまでの金融機関の融資審査というのは
結構緩かったと言わざるを得ないのではないでしょうか。

投資後の賃料は、主にはサブリース業者からの賃料や
サブリースが無ければ、入居率に左右される賃料となり
これらが主な返済原資となるはずであるが、給与収入までも
返済原資として見込み融資を実行していたケースなど

賃貸経営での主なリスクについての理解が低いまま
長期的な事業収支の妥当性を判断できないまま融資が実行
されていたり、正直ずさんな融資審査であったことは
否めなかと思います。

それも今では改善の方向性に向けてのアンケート調査
ということで、今後はより事業性への理解と
賃貸経営におけるリスクの理解と、そのリスクが少ない
投資商品への融資が多くなってくることが想定されます。

弊社で最近人気の商品である障がい者グループホームは
正に、このアンケート調査から導き出せる、金融機関
として融資を出せる要件を満たしやすいと考えられます。

もちろん、最終審査は金融機関に任せることになりますが
入居率や周辺相場、および事業性部分についての
エビデンスは、銀行が持ち合わせ資料と同じものであり
同じ目線での事業計画作成や、その事業の内容についても
リスクも含め理解いただいた上で融資審査になるために
アパマンと比較した時に融資が通りやすい感覚なのかもしれません。

本来は、当たり前の審査方法なのかもしれませんが
逆にこれまでが緩すぎた。アパマン投資が
過熱しすぎていただけで、普通に戻ったというべきでしょうか。

数カ月前、ある地銀さんから障がい者グループホームに
関する収支シミュレーションの収支検証結果の内容を拝見しました。

もちろん、入居率等にストレスをかけてくるので
その点に関しては、厳しいなと思いましたが、
その他の点に関しては、「顧客計画通り」ということで
お墨付きをいただいたのか？と思うぐらいでした。

現状、アパマン融資で厳しい結果で
業績がという会社も一度、金融機関目線で
商品や提案の仕方を変えてみてはいかがでしょうか？

また弊社では障がい者グループホームの業績アップレポートを作成しております。是非この機会にご一読ください。

船井総研　川崎