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「地方都市で駐車場での土地活用は愚策?!『立地条件』の影響が少ない土地活用方法とは?」

 
皆様おはようございます!
船井総合研究所のグリチン・イリヤと申します。

9月に入り秋分の日も過ぎましたが、まだまだ暑い日々が続いております。
そんな季節の変わり目にいかがお過ごしでしょうか?

さて、本日のメルマガは、月極駐車場での土地活用と
福祉施設での土地活用を分析いたします。

土地活用でよく提案されているのはアパートの経営ですが、
1.初期投資が高い
2.投資用マンション用の融資がおりにくい
3.人口減少に伴う入居者の確保が困難
という点から懸念するオーナーが多くなっています。

では、初期投資が少なく、ある程度手軽に
始められるのが月極駐車場での土地活用です。
投資額が低く、賃料が取れれば表面利回りは高くなります。
しかし、東京都23区内や大阪府都心部、名古屋市のような
中心都市以外の地方都市はどうでしょうか?

まずは、月極駐車場の初期投資をみてみましょう。
例えば、アスファルト舗装の駐車場にする場合の施工費用ですが、
アスファルト舗装と整地と併せて4,000円/㎡~5,000円/㎡
というのが一般的な相場でしょう。

一般的に駐車場は小さい土地から活用できますが、
今回は比較のためにも70坪程度の土地で試算いたします。

アスファルト舗装+整地費用5,000円/㎡×231.4㎡(70坪)=約116万円

初期費用以外にランニングコストもかかってきます。
固定資産税評価額が坪15万円だった場合、
年間の固定資産税は147,000円になります。
都市計画税に関しては、年間31,500円になります。
この他にも、税金として事業税・所得税・住民税なども
考慮する必要がありますが、今回は割愛させていただきます。

次に、収入部分ですが、車一台分の駐車スペースは5坪と仮定すれば、
70坪の土地には14台の駐車スペースを設けることができます。
地方都市の月極駐車場の賃料は平均して7,000円/月ですので、
満車状態で年間収入は117万円になります。

初年度の費用は134万円ですので、2年目で経営は黒字化しますが、
安定的に満車状態になっている地方都市の月極駐車場は少ないです。
平均して80%の稼働率を保てたとしても、年間収入は90万円程度になります。
そこからランニングコストの税金を差し引くと72万円の手残り金になります。

もちろん、立地条件が悪くなれば、稼働率や賃料が下がりますので、
年間の手残り金は益々減少していきます。

ここで、地方都市でも立地条件に影響されない土地活用商品を
紹介できればと思います。
それは福祉施設の『障がい者グループホーム』です。
建物を建築する必要があるため、初期投資(融資額)は
5,000万円程必要ですが、相続税対策や固定資産税対策にもなる
建物ですので、将来のことを見据えての投資だと言えます。

70坪の土地で一棟建築することができ、上記の月極駐車場のように
手残り金を計算しますと、年間144万円になります。
さらに、グループホームの入居率(稼働率)に関係なく運営事業者が
一括で借り上げてくれますので、この数字は滅多に減りません。
また、障がい者グループホームの入居者は一回入居すると、
平均で10年間程度住み続けてくれると言われておりますので、
家賃下落率は10年で1%程度です。

融資の返済期間が終われば、年間の手残り金は360万円にものぼります。
また、障がい者グループホームは、月極駐車場と異なり、
二等立地の方が好まれる場合も多くあります。

月極駐車場より投資額が何十倍にもなりますが、
最終的なキャッシュフローも何倍にもなるのが福祉施設での土地活用です。

また、相続税対策では障がい者グループホームの方が
投資が大きい分、大きな資産の対策にもなり、
固定資産税のことになれば、障がい者グループホームは
「住居」になりますので、固定資産税が1/6になります。

全体をまとめると、
1.最終的なキャッシュフロー
2.税金・相続対策
3.二等立地の土地活用
4.事業の安定性・将来性
を考慮すると、地方都市での土地活用は月極駐車場よりも
『障がい者グループホーム』(福祉施設)の方が向いています。

【障がい者グループホーム】のような福祉施設の
土地活用商品にご興味がある方・提案方法を知りたい方は
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