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サブリースの「その先」をお客様に提案しませんか?

 
みなさん、おはようございます!
船井総合研究所のグリチン・イリヤです。

本日のコラムでは、今話題の「サブリース」の正体と「その先」についてお話したいと思います。

そもそもこの「サブリース」というものが、注目されるきっかけとなった、
かぼちゃの馬車問題やレオパレス問題については皆さんご存知かと思います。
しかし、今回は土地活用事業ではミソになる「サブリース」について
理解していただくとともに、「その先」についてもご理解いただきたいと存じます。

早速ですがサブリースとは、一言で説明すると、賃貸借契約における転貸のことであります。
通常、家主は入居者と直接賃貸借契約を結びますが、この間にサブリース会社が入ります。

これだけでは「だからなに?」となってしまうと思うので、
サブリース会社が入るメリットとデメリットをまとめてみました。

【メリット】
(1)空室による家賃損失期間がない
(2)入居者募集の手間がいらない
(3)募集の際に必要な仲介手数料や広告料が発生しない
(4)実際に入居している賃借人が滞納しても家主にとって関係ない
(5)確定申告の手間が軽減される

【デメリット】
(1)家賃の減額を防ぐことはできない
(2)サブリース会社からの解約が容易であるため安心できない
(3)実際の入居者を教えてもらえない
(4)礼金を受け取れない
(5)原状回復費用は家主負担である

上記のメリット・デメリットを見ると、一長一短のように見えますが、
実はここで重要なのは、「デメリット(1)家賃の減額を防ぐことはできない」なのです。

例えば、1棟10室の木造アパートを、9000万円(元利均等返済25年、金利2%)で
建てたとします。そして、家賃を6万円に設定し、借り上げ率80%で
サブリース契約を結んだとします。ここまでのキャッシュフローはおよそプラス100万円です。
しかし、その後11年目、家賃の減額をサブリース会社に提案されます。これは借地借家法に基づき、
減額請求権があるためです。例えば、家賃保証の設定を10%下げられたとします。
すると、キャッシュフローはマイナスになってしまうのです。これが16年目になるとなおさらです。
今の説明を図にすると下記のようになります。

なかなか醜い数字です。こうなってしまうのは、やはり家賃の減額が原因です。
実際に問題になっている事例も多くあります。

しかし、その家賃の減額がほとんど起こらないケースがあります。
それこそが、本日お伝えしたい「サブリース」の「その先」なのです。

「その先」とは、ずばり<障がい者グループホーム>です。
正式名称を「共同生活援助」というこの福祉施設は、
【借り上げ率100%以上】、【家賃の減額が20年経ってもほとんどありえない】
というメリットがあります。

その理由につきましては、大きく分けて三つございます。
I. 圧倒的需要過多
II. 圧倒的供給不足
III. 運営事業者の収入が国から保証されている

通常の賃貸経営とは少し変わった障がい者グループホームの融資については、
下記のセミナーにお越しいただければ成功事例を共有いたします。

https://lpsec.funaisoken.co.jp/fhrc/seminar/046480_lp/

【サブリースの「その先」】である障がい者グループホームの提案スキーム
について少しでも興味を持たれた方は是非下記までご連絡ください。

株式会社船井総合研究所
住宅・不動産支援本部 住宅支援部
住宅グループ1 土地活用チーム2
グリチン・イリヤ
TEL:070-2277-3912
MAIL:i-gulchin@funaisoken.co.jp