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VOL.178「消費増税」をデザイナーズアパートで乗り切る方法

「「消費増税」をデザイナーズアパートで乗り切る方法」

こんにちは。
船井総合研究所 住宅不動産部の永田です。

来年はいよいよ消費税10%か、という年ですが、
対策は万全でしょうか?

もしまだの方は、注文住宅の会社様でも簡単に立上げ可能な、デザイナーズアパート事業をおすすめします。

デザイナーズアパート事業は、2つのルールさえ守れば、未経験の会社様でも上手に軌道に乗せることができます。

1つ目は、『 圧倒的に差別化できる商品を2個持つ。 』
2つ目は、『 地主ではなく不動産会社に営業する。 』です。

まず1つ目の『 圧倒的に差別化できる商品を持つ 』ですが、
アパート業界は、ちょっと工夫を凝らした商品を持つだけで
簡単に他社と差別化できる実態があります。

理由はシンプルで、
1.業界内のプレイヤーが少ない
2.注文住宅のように売る技術に頼らない営業ができる

からです。

様々な統計でも示される通り、国内の戸建住宅専門の会社は10万社を超えると言われているのに対し、アパートなどの土地活用を専門とする会社は、1,000社にも及びません。

では、ちょっと工夫を凝らした商品とはどういう商品かというと、例えば下記のようなエイジング塗装をしたデザイナーズアパートで、地域で圧倒的なシェアを誇るネイブレインという会社(愛知県岡崎市)があります。

テーマパークにあるような風合いの外観で、築5年の物件ですが、入居待ち希望者が後を絶ちません。
完成見学会でも540人の見学者で埋め尽くされたほどで、入居率も98.7%を維持しています。家賃も相場の2割高い上、エイジング加工した外観は10年後も20年後も新築時同様の風合いを保つため、家賃下落のリスクも回避するという特徴を持っています。

こうした看板商品を掲げながら、実際は全く異なる
売れ筋商品を同社は持っています。それが、下記のような
シンプルな外観のアパートです。

約60㎡の2LDKメゾネットの間取りに対し、本体価格580万円/戸と、ハウスメーカーの半値で建てられる上、当然相場並みの家賃を取りますから、ハウスメーカーの2倍の早さで投資回収していきます。家賃が取れる地域であれば、表面利回りが15%を超えます。

消費者の好みは、「安定志向」と「収益志向」の2つに分かれますから、こうしたわかりやすい特徴を持つアパートを複数持つことで、消費者も選びやすくなるのです。アパートに特徴を出すのは当然ですが、対照的な商品を2つ持つ観点を忘れてはいけません。

これが1つ目の守るべきルールです。

2つ目は、『 地主ではなく不動産会社に営業する。 』です。

同社がさらに特徴的なのは、文字通り、上記のようなアパートを地主ではなく不動産会社に売り込んでいるという点にあります。

ですので、地主への飛び込み営業は一切行っていません。
代わりに、地域の不動産会社から年間200件の地主案件を紹介してもらうための営業をしています。

不動産会社には、
1.地主の紹介手数料(建築費の数%)、
2.入居者の仲介手数料、
3.アパートの管理料

の3つのメリットを提供しています。

これはハウスメーカーも同様の手法をとっていますので、決して真新しい切り口ではありませんが、なぜ同社が独占的な紹介シェアを誇るのでしょうか。

もうお気づきと思いますが、1つ目のルールでお伝えしたように他社に埋もれない物件を持っているからなのです。

つまり、不動産会社から紹介を促進するには、『不動産会社が地主に紹介したくなる商品を2つ持つ』ということです。

1つ目と2つ目のルールをまとめると、このようになりますので、是非次の展開を模索している住宅会社様は、ご参考になればと思います。

本日お伝えしたアパートの視察会も定期開催していますので、ご関心のあられる方は、下記までお問い合わせください。

d-nagata@funaisoken.co.jp
080-4809-0464
株式会社 船井総合研究所
住宅不動産支援部 永田 大輔 まで

今後ともどうぞ、よろしくお願いいたします。

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