空き家を使ったノンレバ投資術（後編）｜空き家再生ビジネス

 

空き家を使った不動産投資について前編では、投資の概要とメリットについて解説しました。
空き家を使った投資は物件購入費用を安く抑えることが出来る分、うまくやればリスクを抑えて出来ますが、投資である以上もちろんデメリット（リスク）もあります。
今回は空き家を使った不動産投資のデメリット（リスク）と賃貸経営として事業展開する上で注意点もいくつかありますのでそちらについても解説していきます。

『空き家を使った不動産投資のデメリット』

まずは、空き家を使った投資のデメリットについて解説します。
他の不動産投資にも当てはまる内容ですので、空き家以外の不動産投資にも興味がある人も参考にしてください。

〇エリアや物件を間違えると入居付けに苦労する。
いくら安く空き家を買い取ることが出来ても入居付けが出来なければ収益は生まれません。
例えば、学生等の単身世帯が多いエリアにたまたまあった安いファミリー向けの戸建て物件を買っても入居付けに苦労するのは目に見えています。
家賃が入ってこないと売り上げが立たない為事業として成立しませんし、次の物件を買い増すことも難しくなります。
ここは価格との天秤にかける部分ですので、空き家の難しいところでもあります。

〇急な修繕が必要になる場合がある
古い空き家になると当然ですが、経年劣化している部分も多いので修繕が急に必要になることもあります。
軽微なものであればよいのですが、大規模なものになると、購入費用より高くついてしまう可能性もありますので注意が必要でしょう。

〇家賃を安くしすぎると入居者の層が悪くなる
これは人による部分なので一概には言えませんが、家賃帯を下げると入居者の質についても悪くなる傾向が強いです。
例えば家賃設定を最低ラインに設定した場合には相場家賃帯の物件では払えない、若しくは入居審査に通らないという入居者も当然ながら希望者としてくることがあります。
そうなると、部屋を荒らされたり、家賃滞納が起こったり、最悪の場合夜逃げのリスクもあります。
入居する人物については事前に確認しておいた方が良いでしょう。

『空き家を使った不動産投資の注意点』

ここでは空き家を使った不動産投資をする際の注意点について解説します。
挙げるときりがないですが、今回は3つの注意点について解説します。

・注意点①：リフォームは貸し出し出来る最低限に抑える。
リフォームを極限まで頑張って、最大限綺麗にしてから入居付けすることは入居者の為にはプラスですが、投資として見ると貸し出すまでのコストと時間が長くなり非効率になります。
リフォームする費用も投資コストになりますので、少なく抑えた方が回収率もあがりますし、時間も短い方が入居付け出来る時期が早くなり早く家賃が入ってきます。
あくまで投資ですのでリフォームは時間もコストも最低限に抑えましょう。

・注意点②：所有する物件のエリアは出来るだけバラバラにしすぎない。
エリア分散によるリスクヘッジを考えると間違っていると思われるかも知れませんが、空き家ビジネスにおいては、管理もセットと考えた方が良いため、出来るだけ行動範囲が狭くて済むように同じエリアで所有した方が効率的です。
また、入居付けを行うときに同じエリアで物件を持っていると顧客を案内しやすいというメリットもあります。

・注意点③：初めのうちは入居者が決まってから次の物件
所有物件が増えて収益性が上がってくれば問題ないですが、はじめのうちは物件を買い進めることも慎重になることをおすすめします。
先ほども説明したように賃貸ニーズがあるエリアであれば物件をある程度、同じエリアで所有した方が様々なメリットがあります。
購入した物件に思ったように入居がつくのか、はじのうち慎重に判断し、買った物件に入居者がついて家賃が入り始めてある程度資金が貯まったら次を購入と言うようにある程度見極めながら事業拡大することをおすすめします。

『まとめ』

さて、今回は、空き家を使ったノンレバ投資術（後編）と言うことで空き家を使った不動産投資のデメリット（リスク）と事業をする際の注意点について解説しましたが如何でしたでしょうか。
リスクは投資であれば必ずありますが、不動産投資はやり方によってリスクを最大限少なくすることが出来ます。
注意点のところも参考に自分なりのリスクを抑えた投資で利益を最大化させてほしいと思います。

 

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