コロナで空室率5%以上上昇!?アフターコロナ時代の空室対策商品

緊急事態宣言を受け一時落ち着きを見せたコロナウイルスですが、7月以降再び全国各地で感染拡大の動きを見せています。コロナウイルスの本質的な解決はウイルス除去であり、薬剤の開発認可後人々に普及し、経済活動が通常に戻るまでには、一定の期間（3ヶ月～6か月）が必要だと考えられます。
事態終息まで長引くことが予想される中で、不動産業界にも徐々に影響が出始めています。そこで、今回はアフターコロナに向けた空室対策商品についてご紹介します。

■予想される“大空室時代”の到来

飲食業や小売業などを中心に「密を伴うサービス業」を行う企業は、4月以降業績が悪化し、テナントや従業員の住む物件に家賃減額交渉、家賃滞納、家賃延納などの動きが出始めています。

地域差はありますが、外出自粛の影響や転勤の中止などの理由により、賃貸の来店・契約は減少、新規契約が減り退去が増えてくるため、入居率・家賃下落（テナント含む）が進んできています。

2008年10月に起こったリーマンショックでは、有効求人倍率は半減し、企業の倒産件数は増加しました。法人需要を中心に賃貸需要は停滞、リーマンショック前の水準に戻るには3年から5年程度の期間を要しました。
約5か月で終息したリーマンショックですら空室率は約3%上昇したというデータもあり、より長期化するとみられる今回のコロナショックでは5%以上も空室率が上昇する可能性が出てきています。リーマンショック・東日本大震災を超える未曾有の不況がこれから到来する中で、コロナウイルスは賃貸管理業界にとって大きな危機でもあり、管理拡大のチャンスでもあります。

■空室率が上昇する不況期でも業績を伸ばした賃貸管理会社の共通項とは？

過去の不況期を振り返ると、賃貸管理業界においては決まって新たなプレイヤーが台頭しています。
不況期でも業績を伸ばしている企業の取組みを見ると、一つの共通項が見えてきます。
それは、「空室問題が深刻化する中で、オーナーの困りごと（＝空室）に、明確な空室対策商品を提示できたかどうか」です。

外出自粛の影響により、多くの企業で在宅勤務の推奨・浸透が進みました。

その結果、在宅時間が増加し、入居者側のニーズも「都心より落ち着いて暮らせる郊外の方がよい」「インターネット無料設備のある物件がよい」「短期間だけ借りたい」と新たなニーズに変化してきています。

今後、これまでと同じように一般賃貸を主戦場としていては衰退の一途をたどる可能性が高く、新しい貸し方や入居者ターゲットを開拓することが空室対策のカギとなってきています。
しかし、個人オーナーが新領域を開拓するというのは現実的ではありません。

そこを担うことが今後管理会社に求められる役割であり、
今後のキーワードは「安心（＝サブリース）」です。

サブリースによりオーナーの空室不安を解消しながら、多様化する貸し方に対応する。
そのためには原点に戻って、企業としての埋める力の見直しを図る必要があります。

■アフターコロナ時代の空室対策商品とは

コロナ禍において現在進行形で発生している新規需要や事態終息後に急成長が見込まれる入居者ターゲットに目を向けた商品がおすすめです。

（１）マンスリーマンション（家具家電付き短期賃貸物件）

コロナウイルスの影響を受け、現在個人需要が拡大中の市場です。

外出自粛要請に伴いリモートワークが進む中で、自宅に労働環境の整っていないサラリーマンからの問い合わせが急増しており、また、通勤を余儀なくされている場合でも電車通勤を避けるため職場徒歩圏の物件を借りたいという要望も増加しています。
エリアによっては来店数が昨年対比120%など、悲惨な状況が見受けられる中で、マンスリーマンションへの問い合わせは昨年対比で増加している会社も多く見受けられます。

（２）外国人賃貸・マンスリー
コロナウイルス終息後に、成長が見込まれるマーケットです。
過去の有事の際、法人需要は回復するまでに3～5年と長期的な期間を要したのに際し、外国人需要は事態終息後6か月から1年程度で以前の水準に戻っています。また、コロナショック以前は毎年5%成長していた市場のため、コロナが落ち着いた後は回復が早く、成長が見込めるマーケットとなっています。

日本における外国人をターゲットにした賃貸の課題は、「国内に保証人がおらず入居を断られた」「ビザの関係で2年契約より短期利用の方が適しているのにそういったサービスがない」といった問題が挙げられます。

そこで、自社が貸主となって転貸し、家賃を前入金制にすることで保証人の問題をクリア、また比較的入居期間が短期のケースが多いため家具・家電付きはまさに外国人のニーズにマッチした貸し方を提供することで多くの外国人の方に選ばれることができます。

どちらも貸し方を変え、新たな賃貸商品を用意することが共通しています。また、サブリースを活用し、オーナー様の空室不安を確実に解消する商品となっています。
来る大空室時代に向けて賃貸管理会社が行うべきは、コロナ禍において現在進行形で発生している新規需要や事態終息後に急成長が見込まれる入居者ターゲットに目を向けた新たな賃貸商品を用意することです。

アフターコロナに向けて、自社の空室対策商品を強化・増やす取り組みとして、ぜひご検討ください。

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引き続き船井総研ではコンサルタント一同、情報収集を進め、経営者の皆様に経営に役立つ情報を発信できればと考えております。経営に関する不安やお困りごとは、ぜひお気軽にご相談ください。