＜第二弾！　地方における、民泊・旅館運営の実態は？～地方中核都市のリアルな運用状況～＞

多くの不動産会社様が本日をもって2019年最後の営業日とされているのではないでしょうか？
働き方改革の流れを受け、12月31日まで営業をしている不動産会社様は減ったように思います。
来年度も積極的に情報発信をして参りますので、コラムのご愛読を宜しくお願い申し上げます。

早速ですが本題に入りたいと思います。
私からは8月度にお送りした＜地方における、民泊・旅館運営の実態は？本当に地方での運営は可能なのだろうか？＞というテーマの第二弾をお送りしたいと思います。
今回は実際のクライアントから、事業参入可否のご相談を受けたK市のデータを踏まえてお伝えしていきたいと思います。

ご相談いただいたエリアの簡単な情報です。

■　A県K市　人口60万人
・ 平成の中期にいくつかの市町村が合併し現在の人口へ
・ K県の推計人口は毎年約10,000人（0.71％）のペースで減少している。
・ 県内では一番大きい都市
・ 中古戸建物件の売買相場平均は1,500万円～2,000万円
・ 坪単価はK市中心部で70万円前後、K市内全体であれば50万円前後

■　県全体の外国人旅行者の延べ宿泊者数は、直近5年で214,810人が791,660人へと成長
・ 全国では外国人旅行者数は全国中位の19位

■　Airbnbの物件掲載数は、県全体で約60件
・ 2019年12月初旬調査時のデータ（個室・シェアルームを除く件数）
・ 全掲載物件の平均稼働率は41.9%（調査予測）
・ 1室または、1棟の宿泊収容人数が5名以下の物件で75%を占める
・ 運用物件の新築供給は36.67%（約4割が新築、約6割が中古物件をそのまま、又はリノベ活用）

皆様ならこのエリアでの「民泊・旅館」運営は可能とお考えになるでしょうか？
この企業様は、実際に事業参入へチャレンジすることを決めました。
参入する際に検討したポイント、・注目したポイントは何だったのでしょうか？

参入する際の検討すべき・注目すべきポイントは以下の4点です。
（１） 物件立地と仕入れはどのように考えるべきか？
（２）商品コンセプトはどのように設定すべきか？
（３） 宿泊価格の想定は？
（４）どのような媒体で、どのように運営していくか？
の4点を抑える必要があります。

実は掲載物件を上位から20物件ずつグルーピングすると、

このようなデータが出てきます。

上位30%の物件の稼働率平均は、70%近くにもなります。
下位30%と比べると大きく異なるのは、
・掲載順位にも影響を与えるスーパーホスト比率が70%を超えている点
・また新築物件での稼働率が55％という点
いずれも倍近くの数値となっている点です。

つまり半数近くの物件が、掲載はしているが、積極的に旅行者へ対応できている運営者が少なく、
運営物件も中古戸建て・中古マンションの1室をそのまま活用している物件がほとんどということです。

中位・下位グループの物件でも、立地が非常に良い物件はあります。
ですが、スーパーホスト対応ができていない物件、中古をそのまま転用貸ししている物件では稼働率が低いことが分かっています。

つまり、コンセプトに「新築×相場価格×スーパーホスト×収容人数6名~8名」を据えることで差別化が図れ、高稼働の運営が実施できるようになるということです。
今回のように地方の中核都市では新築物件でも一泊相場は3,000円~3,500円のことが多いです。
また、今回の企業様では、新築だけとなるとハードルが高くなってしまうので、今回の企業様では賃貸物件の空き室をコンバージョンしながら両輪で運営していく方針です。

このようにデータを見ていくと、この民泊・旅館業は首都圏だけのビジネスではなく、
地方中核都市でも参入可能な事業となるでしょう。
今回のK件では、県全体の外国人旅行者の延べ宿泊者数は、直近5年で214,810人が791,660人へと成長し、300%以上にマーケットが成長しています。今後もさらに増えていくでしょう。
今後人口減少が進む中で、未来の事業作りとして挑戦していくには非常に明るいマーケットです。

船井総合研究所では、旅館業立ち上げのビジネスモデルは以下のダウンロードコンテンツにまとめています。
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最後までお読みいただきありがとうございました。