知ると後悔する利回り１５％の土地活用事例

 
この事例を知って後悔する人も、読者の方にはいるかもしれません。というのも昨年、あるお付き合い先の建設会社が土地オーナーさんと契約した老人ホームの表面利回りが、なんと15%にもなったからです。「もっと早く知っていれば…」という心境になっている方がいないか心配になる程、高い利回りです。

このご時世、利回りが10％にもなれば勝ち組です。それが15％ともなれば、一等地でもほぼ不可能な数字ではないでしょうか。ちなみに今回の老人ホームの立地は郊外も郊外。はっきり申し上げて全国チェーンのテナントが一切寄り付かないほど不人気な場所です。普通なら頑張って7～8％を目指す計画しか浮かばないのですが、そんな前提を見事に覆し、一等地をも凌ぐ利回りを確保してしまったのです。

いったい、何が起こったのか。

実はこの事例の土地オーナーさんは、テナントの医療法人から相場の2倍のテナント賃料で契約することができたため、これだけの利回りを確保することができたのです。老人ホームのテナント賃料（正確には一括借上賃料）の相場が1室5万円であるところを10万円で契約できたので、何ともうらやましい限りです。

もちろん、無理な賃料を押し付けたのではありません。その代わり、最近密かに増えてる、普通の老人ホームの３倍の収益が上がる仕組みをテナントの医療法人にこっそり教えたところ、大変感謝いただき、「売上から考えれば1室10万円の賃料はむしろ良心的」ということで、お互いウィンウィンな契約に至れたという、ちゃんとした経緯があります。

ちなみにこの仕組みで老人ホームを運営すると、1室あたりの月の売上（国から入る保険報酬）は90万円にもなります。一般的には36万円が限度と言われていますので、いかに型破りであるか、お分かりいただけると思います。今回は30室の計画でしたので、その他の収入も合わせると1室あたり100万円、満室時には月の売上が3,000万円にもなります。そこから売上の10％に相当する300万円（1室10万円×30室）のテナント賃料を支払うのは、むしろ一般的な老人ホームよりもかなり割安な賃料です（通常は15％前後です。）

ではどうやって1室90万円の売上が成り立っているのか。答えは、「介護保険だけでなく医療保険でプラス60万円の売上をつくる仕組みがある」です。

医療保険という言葉からご想像いただけるように、この老人ホームは通常の老人ホームでは受け入れができない医療的なケアが必要な方を専門とした老人ホームです。そして働くスタッフの中心は介護士ではなく、看護師。この2つの条件が揃うと、建物は従来の老人ホームとまったく変わらないにも関わらず、収益構造が3倍へと跳ね上がってしまうということなのです。

この老人ホームに関する詳しいレポートをご用意いたしましたので、ご興味のある方はこちらからご覧ください。ぜひ、今後の土地活用の選択肢に加えていただければと思います。

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