本当にできているのか？改めて入居率95%超を達成する空室対策フローを見直す

新型コロナウイルス感染症に罹患された皆さま、および関係者の皆さまに心よりお見舞い申し上げますとともに、1日も早い終息を心よりお祈り申し上げます。
感染拡大が続く状況を鑑み、新型コロナウイルス感染症に関する当社対応としまして、セミナー、経営研究会をご来場による開催からWEB開催に切り替えさせて頂いております。
また、随時、新型コロナウイルス対策関連セミナーを実施させて頂いております。
皆様の会社経営、新型コロナウイルス感染対策の一助となれば幸いです。
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管理拡大を目指してアクションを増やしたいと考えている企業様は多いですが、
働き方改革、コロナショックを踏まえて、
改めて管理会社の基礎や在り方を先に見直している企業様が増えています。

そもそもの働く時間が減少し、オーナー様にかける時間が増々短くなっている中で、
「入居率を上げる」という管理会社の本来の役割を疎かにしてしまっているケースが散見されます。

管理を増やしたいとご相談をいただく企業様は多いですが、
そもそも空室対策が後回しになり、入居率が低い会社様には管理物件は集まりません。

これは入居率が高いから管理が集まるという表向きの意味合いだけでなく、
空室対策の基礎をしっかり押さえて実行できる社員様
＝管理提案がしっかりできる社員の数
となっているからです。

・オーナーと会って対話をするという基本ができているか？
⇒そもそもオーナーと話す免疫がない（オーナー様との距離感が掴めない、接点の作り方が分からない）

・オーナーの悩みのメインである「空室解決」にしっかりとした答えを出せるか？
⇒そもそもオーナーに提案するという免疫がない（提案のタイミングが分からない、内容に自信がない）

・先輩、上司が新入社員にその基礎を教えることができるか？
⇒管理業務を回せる社員が増えていかない（管理拡大集中して動けない）

等々、空室対策の基礎をしっかり作ることは、管理拡大に繋がる要素が多分に含まれているためです。

改めて管理会社としての大事な使命の１つである空室対策を、
自社でしっかり仕組みで回せるように見直す時期が来てるのではないでしょうか？

今回はチェックポイント形式で見直しポイントを記載したいと思います。

①空室対策会議という時間をしっかりとれていますでしょうか？
週1回　自社で空室と向き合う時間をしっかりとっていきましょう。会社としてのスタンスを理解させる必要があります。

②入居率目標をしっかり設定できていますか？
入居率目標が明確になっていない企業が多いです。
昨年の退去実績から今年の入居目標、純増入居目標をしっかり月毎に設定していきましょう。
根拠のない入居率目標は目標とはなりません。

③空室一覧を一元管理できていますでしょうか？
システム、エクセル、スプレッドシートなど複数にまたがり管理をすると、そもそもの空室数や空室物件が分からなくなります。こういう管理体制になっている企業様で高入居率の会社様見たことがありません。
まずは、どこを見たらすぐに自社の空室が分かり、正確な数字を把握できるのか？をはっきりさせましょう。

④空室物件のランクの定義をはっきりさせましょう
A（3点）：何もしないでも決まる物件
B（2点）：美観を整える（清掃）、条件を変えれば決まる物件
C（1点）：設備の変更や、リフォームを実施すれば決まる物件
D（0点）：抜本的に変えないと決まらない物件、オーナー様の考え方を変えないと決まらない物件

こちらを管理担当2名、営業社員2名でそれぞれランク付けをしていきます。
管理の目線と営業の目線では決まる物件の捉え方が異なるためです。

平均でBランク（2点台）になっている物件から、入居率目標に合わせて提案していきましょう。
Aランクは何もする必要はありません。1ヶ月に一回見直しのタイミングを作っていきます。
Cランクに条件を変えてもB以上にはなりません。条件を変えて決まる物件とそうでない物件を明確にしていくのがコツです。

⑤今月、今週の提案物件をしっかり定め、実行にうつしていきましょう
こちらは上記にも記載していますが、基本は条件交渉で早く決められそうなB物件から始めるのが良いです。入居率が上がっていくことで、空室対策への意欲がどんどん高まっていきます。

⑥空室提案の武器を自社で作りましょう
⑦全ての社員が実行できるよう教育をしていきましょう

空室対策については、武器がないとできないと思っている企業様も多いですが、
まずは①～⑤をしっかり整えるようにしてくのが良いです。

その中で、⑥（空室提案の武器を自社で作りましょう）が自社の管理拡大の武器に繋がっていきます。
武器があっても基礎がなければ活用する機会が生まれず、本当に自社にあっていた商品だったのか？
オーナーに必要とされるものだったのかは確かめることができません・

これから始まるであろう大空室時代、働き方改革を踏まえた不動産テックの整備、
どのような方向性に進むべきかを今一度、基礎の向上から見直してみませんでしょうか？

今回、船井総研では「賃貸業界緊急提言セミナー～新コロナウイルス終息後のV字回復施策～ 」
と題して、一つセミナーを企画させていただきました。

基礎力向上はもちろんですが、未来に向けた武器作りとテック化の戦略作りは経営様の悩みの種です。
経営者様には、未来に向けた戦略作り・武器作りに目を向けていただきたいと思います。
是非、お役立てください。

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