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2019年はオーナー提案もテック時代に突入!?

みなさんこんにちは。
船井総研の林です。

今年に入り大手アパートメーカーの施工不良問題が再燃しております。
以前は界壁(部屋の天井裏部分の壁)がない物件があるという問題がありましたが、
今回は外壁に燃えやすい素材が使用されているという問題が表面化しました。

賃貸経営をされている方の抱えている大きな問題として、ご自身の物件の状況や、
所有物件で利益が出ているのか把握していないという方が少なからずいることです。
ではなぜそのようにご自身の物件に無頓着になってしまうのか…?

その主な原因が大手ハウスメーカーによる一括借上です。

家賃の減額交渉がされるものだと契約書にもきちんと書かれているのですが、
長時間による説明でそのことを聞き逃していたり、
「必ず儲かります」という営業マンの言葉を信じ切っている人が大半なのが事実です。

以前から我々船井総研では、不動産会社の業務の一環として
「オーナーの資産全般に踏み込んでその情報を管理する」ことの大切さをお伝えしてきました。

具体的にどんなことをするかと言いますと、
現在の賃貸経営できちんと収支が出ているのか診断することが第一歩となります。
診断してみることで
「当然黒字だと思っていたが、実は赤字だった・・・」
「こんなに赤字だったなんて・・・」という声も聞かれるようになります。

次にそこから何を提案するかです。
収益を改善するための手法は大きく分けて3つあります。

(1)空室を埋める(リノベーションや条件変更)
(2)金融機関交渉(返済期間延長、繰上げ返済)
(3)資産の増減(売却、購入)

(1)空室を埋める
具体的には家賃を下げて募集する、初期費用を減額して募集する、
リノベーションをして募集するのパターンになります。
要はお金をかけるか、それとも値引きするかということです。
近年、船井総研ではキャッシュがなくてもリノベーションができるような
商品も展開しています。
ご興味のある方はお問い合わせください。

(2)金融機関交渉
こちらに関しては、オーナーの属性や金融機関の判断によっては
難しいこともあります。しかし、昨今オーナーに代わって
金融機関との交渉を行う不動産会社が出てきていることも事実です。
具体的にどうすれば金融機関に条件を飲んでもらえるか。
様々なプランをオーナーと相談のうえで検討していきます。

(3)資産の増減
最後に売却と購入です。
単純にお持ちの物件が負債となっているのであれば売ってしまえば良いのです。
そして条件の良い物件に組み換えするなど、資産の最適化を図ります。
ただ、やみくもに「赤字なんで売りましょう!」と言っても
簡単に聞いてくれるわけではありません。
先に触れた資産の診断や将来のシミュレーションを行うことによって
裏付けのある提案を行うことがポイントです。

我々船井総研は、昨年にオーナーの資産の診断をするシステムを開発し
全国の賃貸管理会社様に取り入れていただいております。
オーナーから簡単な情報をヒアリングし5分程度で現状の診断が可能です。

今回、船井総研でそのシステムを上手に使用し、
診断から多くの売却や管理受託の実績を残している、
熊本県八代市の不動産会社、株式会社トヨオカ地建の代表取締役である
豊岡宏士様をゲストに向かえ、
賃貸管理会社様向けのセミナーを開催することとなりました。

「賃貸管理の業績が伸び悩んでいる」
「今までオーナーの資産の診断なんかしたことない」
「そもそも収益物件の売買なんかやったことない」
という状態から船井総研でサポートをスタートしましたが、
売買粗利6倍(1000万円→6000万円)、年間管理受託数7倍(30戸→200戸)、
営業利益5倍(300万円→1500万円)と
急成長を遂げている会社です。

診断システムを導入し、
業績を伸ばされている会社の生の声を聴けるまたとない機会となっております。

ご興味のある方は、以下のセミナー詳細をご覧ください。

■今回のメルマガの参考セミナー■
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オーナー様の悩みを引き出したった1年で粗利140%UP!】
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資産管理セミナー2019~春~
「賃貸仲介主力の私の会社が、資産管理テックで簡単に資産を分析し
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セミナー特別ゲスト講師:
株式会社トヨオカ地建 代表取締役 豊岡宏士 氏

日時:4月16日(火)13:00~16:30
場所:TKP東京駅八重洲カンファレンスセンター

▼セミナーのご案内はこちら
https://lpsec.funaisoken.co.jp/fhrc/seminar/042583_lp/

▼セミナーのお申込はこちら
https://member.fhrc.jp/seminars/a2m10000008zfND/sign_in

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この先20年の未来が見える内容のセミナーとなっております。
是非気になる、少しでも取り入れたい、という方は参加してみて下さい。

最後までお読みいただきありがとうございました