日本で増え続けている空き家の問題とは！？空き家問題を解決する相続案件対策手法を大公開！｜空き家再生ビジネス

いつも『空き家買取コラム』をお読みいただきありがとうございます。

 

現在、日本では空き家問題に直面しています。
皆様も「空き家が増えていて問題になっている」という認識は持っていただいているかと思います。

今回は日本の空き家は何故増えていって、どこが問題なのか、
それを解決するためには何をすべきなのかをお話させていただきます。

 

空き家の問題点

まず空き家が増えていくことで何が問題なのかということに関してご説明いたします。

まず1つ目は景観の悪化です。
空き家は手入れする人物がほとんどいない状態になりますので当然汚れはたまっていきますし、
庭がある場合には雑草も生い茂り周辺の景観に悪影響を及ぼす可能性が高いです。

2つ目は悪臭の発生です。一つ目と同じように手入れする人物がいないため、
不衛生な状態で放置されている空き家も少なくありません。
そういった空き家から発生する悪臭というのも大きな問題点です。

3つ目は家屋の倒壊リスクです。空き家は誰も住まないまま放置されていくため、
老朽化、そして最終的には家屋倒壊のリスクも大きいです。

4つ目は犯罪リスクです。空き家は管理している人物が不在な状態が多いため、
不法侵入や不法占拠もなかなか防ぐことはできません。
その空き家内部での犯罪や、放火等のリスクもあります。

上記4点ほど日本の空き家の問題点に関してお話させていただきましたが、
要は「空き家がある」ということが問題なのではなく、
「周辺の治安や景観などその地域に悪影響を及ぼす」ことが問題なのです

 

日本の空き家の現状

では増えている、深刻化しているという話は聞きますが、
日本の空き家問題は実際にどの程度進行しているのでしょうか。

 

その前に空き家の定義に関してお話いたします。
空き家は、「空き家対策の推進に関する特別措置法」の中で
国土交通省により以下のように定義付けされています。
https://www.mlit.go.jp/common/001080534.pdf

 

「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが
常態であるもの及びその敷地をいう。」※常態とは約1年間を意味します。

 

要するに1年間ほど人が住むこともなければ使われてもいない物件は空き家と言うことになります。
「使われていない」とは電気、ガス、水道の使用実績により判断されるということです。
実際によく写真で見るようないかにも”空き家”というイメージの、
ボロボロで何年も誰も住んでいないような物件だけではないということです。

 

空き家の割合は年々増えている状況で、総務省の調査によると
2013年には空き家率は13.5%だったのですが、2018年には16.9%と増え続けています。
そして2023年には空き家率が約21%になると予測されています。
これは昭和38年から常に増加し続けている状況です。
21％とは、戸数にすると1310万8千戸で、数にするとかなり多いことがわかります。

 

現在の空き家率を考えただけでも、全国的に家が10件あったとしたら
そのうち2件近くは空き家があるということです。
しかし都市部のエリアでは空き家率が低いことから実際には地方に集中しているというのが現状です。
都道府県別でみると、現在最も空き家率の高いのは山梨県で22.0%、次いで長野県が19.8%です。

非常に高い数値であり、日本の空き家が問題視されている理由にも納得していただけるかと思います。

 

空き家問題の原因

では何故空き家が増えてしまうのでしょうか
空き家が生まれる原因は様々ありますが、大きくは少子高齢化と地方の人口減少です。

どういうことかと言いますと、少子高齢化社会の今、高齢者の比率は非常に高くなっています。
自宅を持つ高齢者が一人で生活がままならなくなった際に高齢者向け住宅（老人ホームなど）や
子供の家に転居してしまうと残された自宅は流通させずに放置されるケースが多く、
空き家として残ってしまうということです。

現在は団塊世代と呼ばれた世代が高齢者の層に入ってきますので
同様のケースはどんどん増えていくと予想できます。

 

人口減少に関してですが総務省が発表した2014年時点の人口推計によれば、
全国47都道府県のうち40道府県の人口が1年前と比べて減少したことがわかりました。
また、地方からの人口流入で増加傾向にある東京でも、
都の統計資料「東京都男女年齢(5歳階級)別人口の予測」によれば、
2025年をピークに人口減少に転じるそうです。

このように日本の全体的な人口減少や、都市部への流入増加等を考えると、
今後空き家問題の加速はより進んでいくと予想できます。

 

行政が取っている措置

空き家問題を食い止めるべく、
平成26年11月に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が国会で成立しました。

内容は以下の通りです。
・空き家の実態調査、所有者に対する適切な管理指導
・空き家の活用促進
・適切に管理されていない空き家を特別空き家に指定できる
・特別空き家に対して、助言、指導、勧告、命令ができる。
従わない場合、罰金や行政代執行を行うことが出来る。

この法律により、自治体などの行政側が個人の所有する空き家に対して介入できることになりました。
自治体は所有者の許可なく敷地内に立ち入り調査をしたとしても、
法律により不法侵入に当たることはありません。

所有者は空き家を適切に管理出来ていない場合、行政指導や勧告、
命令などの対象となりますので無責任に空き家を放置することが出来なくなりました。

 

日本の空き家問題に関してのまとめ

ここまでで空き家問題についての問題点や原因などを解説してきましたが如何でしたでしょうか。
空き家問題は今後より深刻化していくことは間違いありません。
しかし言い換えるのであれば、そこには何かしらのニーズがあります。

事実、先ほど空き家が増えている原因で最も大きなことは少子高齢化と地方の人口減少と
述べましたが、さらに既存の住宅の数が十分な数に達していることも、
空き家の問題がさらに拡大する要因となっています。

逆に言えばこれから増え続ける空き家問題、相続物件・贈与物件にフォーカスを当てた
ビジネスモデルの確立がこれからの業績アップのポイントになります。

昨今では中古住宅をリフォーム・リノベーションする方も増え新築信仰も薄れてきています。
このことは新築着工棟数の減少とともに進んだ中古住宅流通の増加からも見てとることができます。

2015年に92万戸だった新築着工棟数は2025年には67万戸に減少することが予想されていますが、
逆に中古住宅流通数に関しては2015年に25万戸から2025年には30万戸に増加する動きがあり、
こちらから中古住宅のシェアが伸びていくことを見てとることができます。

 

増え続ける空き家市場に対応する空き家再生ビジネス

この増え続ける空き家市場に対応し、空き家問題の解決につながるのが
空き家にフォーカスを当てたビジネスです。

しかし、空き家再生ビジネスを始めるには空き家を見つける必要があります。
しかもただの空き家ではなく、買取率を考えると、
売却する可能性が高い方が所有している空き家のみをターゲットとしていく必要があります。

ここで目をつけるのが「相続・贈与案件」の空き家です。

ビジネスモデル紹介

相続案件に対応できるマーケティング手法

特に地方商圏では所有者の高齢化によって不動産の相続が問題になっています。
しかしながら既に所有者の子供世代が都市に移住してしまっている等、
これから利用する方がいなくなってしまう空き家の増加が現状の課題です。

そういった空き家は使用するめどが立たないため放置されてしまう傾向にあります。

放置された空き家は所有しているだけで税金がかかるうえ、
放置し続け特定空き家に認定されると更なる負担増につながりかねません。

そのため相続案件・贈与案件に絞ったマーケティングが重要です。
そしてこの目的を達成できる手法が「相続DM」です。

 

相続・贈与案件に絞り込んで送付できる相続DM

法務局の登記変化情報を用いて送付する相続DMでは登記変化の理由を絞り込むことで、
相続・贈与案件に絞り込むことができます。

使用する方がいないことから発生する空き家問題の対策になり、
同じ理由で手放す可能性が高い案件に絞り込んで送付できることが大きなメリットです。

しかしながらこのDM戦略へ取り組みには課題があります。
この登記変更データは法務局に請求し獲得する形ですが、
法務局からのデータはExcel形式ではなくPDFのデータとして手に入れることができます。

一括で扱うことが難しいため実際に使用するにはかなりの工数をかけて手作業で送付する必要があります。
この工数がかかることは相続DM送付までの速度の低下も引き起こします。

 

大手競合他社などが相続DMを送っている場合、DMが到着するまでのスピード感は非常に重要なポイントとなります。
社内で内製化している場合送付先の選定から発送までの取り組みを全て自社で行う必要があるため、
時間がかかってしまうという問題があります。

つまり、社内の工数を考えても、反響獲得効率を考えても
自社で内製化することは決して得策とは言えません。

そのため相続DMの送付は社外のパートナーを使ってシステム化し、
社内の工数を増やさずに送付していくことがポイントです。

 

相続DM送付をシステム化して相続・贈与案件を毎月獲得

弊社が取り組む空き家再生ビジネスではこの相続DM送付をシステム化し、
登記変化情報の獲得からDMの発送までを自動化しています。
このことで自社での工数を増やすことなくDMの発送をすることができるようになります。

さらにこのシステムでは町名を指定したDM送付先の絞り込みや名簿に対して
2回送付を実施することができる等きめ細やかな設定をしたDM送付をすることが可能です。

システム化することで今まで問題になっていた送付までのスピードアップも達成することができます。
法務局より取り寄せた最新の登記変化情報をもとに相続DMの制作と発送ができるため、
他社よりも早いスピードで送付することができます。

相続・贈与案件に絞り込んで、他社より早いスピード感でDMの送付が可能であることから
相続DMの反響は4%程度を見込むことができています。
函館や山形などの地方商圏では反響率が5%を超える等高い反響率を見込むことができています。

 

相続による空き家問題を解決に導く空き家再生ビジネス

日本全国で増加傾向にある空き家問題の原因として、
相続したが使用予定のない空き家が多数あることが原因の一つです。

この相続案件に狙いを絞ったマーケティングを実施することで、
空き家問題の原因である物件使用者がいない問題と、
放置された空き家問題を同時に解決することができます。

大きなビジネスチャンスになると考えておりますので、
不動産事業に携わる方々は、空き家問題への取り組みを考えてみてはいかがでしょうか
空き家再生ビジネスが貴社の業績アップの一助となれば幸いです。

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本コラムが皆様のお役に立てば幸いです。

お読みいただきありがとうございました。