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『リーマンショック・東日本大震災に学ぶ 賃貸管理会社の新型コロナウイルス対策!』
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賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律 特別号
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船井流 経営者論メールセミナー Vol.56
『リーマンショック・東日本大震災に学ぶ
賃貸管理会社の新型コロナウイルス対策!』
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新型コロナウイルス感染症に罹患された皆さま、および関係者の
皆さまに心よりお見舞い申し上げますとともに、1日も早い収束
を心よりお祈り申し上げます。
感染拡大が続く状況を鑑み、新型コロナウイルス感染症に関する
当社対応としまして、セミナーは5月末まで、経営研究会は
6月末まで、ご来場による開催からWEB開催に切り替えさせて頂い
ております。
また、随時、新型コロナウイルス対策関連セミナーを実施させて
頂いております。
皆様の会社経営、新型コロナウイルス感染対策の一助となれば幸
いです。
賃貸支援部 松井哲也です。
日々、新型コロナウイルスに対するニュースや、コメントなど、
多数出ていますが、
今回は「リーマンショックや、東日本大震災」後の、日本の賃貸
管理市場について触れる事で、その後の市況を予測した対策に
ついてご紹介したいと思います。
※リーマンショック 2008年10月
※東日本大震災 2009年3月
※アベノミクス開始 2013年6月
【リーマンショック・東日本で起こった賃貸管理業界への打撃】
(1)空室問題
H20年(2008年)からH25年(2013年)の国土交通省による日本
全国新設住宅着工戸数の推移と、総務省による日本全国の借家総
数の推移を調べると、新設貸家着工数が5年間で、+1,580,100戸
あるのに対して、貸家総数の増加が+913,900戸しかないのが
分かる。省庁によるデータ算出の違いがあるため、
一概には言えないが、666,200戸が数字から消えている。これは、
貸家総数の約2.9%。貸されていないのか?解体された分か?
あるいは算出されていないが、空室になっている事も見受けられ
る。総務省の算出だけでは、この5年間にほぼ空室率は変わって
いないが、当時業界では、賃貸住宅の大空室問題が勃発した。
入居率をこだわり始めた最初。後に出る、法人ショックなどの
問題が原因になっていると思われる。
(2)法人ショック
2008年のリーマンショックから、有効求人倍率は一気に落ち約
0.5%まで落ちた。また倒産件数も小規模企業を中心に拡大した。
業界では、法人社宅仲介を扱う企業の売上は約10~15%落ちた。
(3)相続税収
財務省HPによると、相続税収が、2008年~2010年にかけて一気
に落ちた。課税件数は大きな変動はないが、対象となる土地・
建物の価値が落ちているのではないかと想定出来る。
(4)新規貸出金
日本銀行の統計によると、2008年のリーマンショック後の2009
年は、その後の近年10年では最も新規貸出金が少なかった年で
ある。翌2010年には2倍近くまで増加し、その後増え続けていた。
(5)訪日外国人
訪日外国人旅行者は、2008年から2009年にかけて20%近く減っ
た。そして2010年には2008年の数値に戻ったが、2011年の東日本
大震災により、2009年をさらに下回る数値まで落ちた。そこから
翌2012年には前年のように1年で数値が戻っている事が分かる。
2つの出来事により、訪日外国人は即減って、即戻る傾向が分か
る。
(6)リーマンショックとコロナショックの違い
リーマンショックは、金融経済にダメージがあったのに対して、
新型コロナウイルスは、人や物、つまり実物経済にダメージが
あった。つまりリーマンショックは金融の仕組みそのものを変え
る対策で良かったのが、新型コロナウイルスは政府などの
財政政策が必要になり、本質的にはウイルス除去できる薬剤、
ワクチンの開発(自然消滅も考慮されるが)が基礎になる事が
わかる。
【リーマンショック・東日本大震災から学ぶ、これからの対策】
(0)歴史は繰り返す。リーマンショック、東日本大震災時の、市況
や、事例企業の状況を真摯に受け止め、逆に成功・失敗事例とし
て、受け入れる必要がある。また今回はAFTERコロナ対策という
よりは、WITHコロナ対策を考える(長期戦の中でコロナと共に)
必要もあると思われる。
(1)リーマンは金融問題であったため金融・財務システムを変えれ
ばよかったが。新型コロナウイルスの本質解決はウイルス除去の
あるため、薬剤の開発期間があり(また自然減少)、客足が戻る
には、ある一定の期間(6か月~1年以上)が必要。その間は、
対顧客、対社員での非接触型業務ができる体制が必要になる。
合わせて不動産テック、デジタル化の推進(少ない出社社員で
できる体制)が肝になりうる。
(2)賃貸管理業界においては、大きくは法人への影響が最も
大きい。賃貸での来店・契約減少、及び入居率・家賃下落
(テナント含む)が想定できる。リーマン時を超えれば空室が
5%以上上がる、この期間は長期に渡るため、オーナーの資産
悪化影響は高まる。
(3)訪日外国人に関しては、過去の災害時を考えても、上記本質解
決が確定すれば、日本法人よりも早い、6か月以内には、戻る可能
性は高い。訪日旅行さ、留学生、就労者への準備は、重要である。
(4)リーマン時にもあったが、資産状況が悪化するオーナーが増え、
売却案件などが発生する。オーナーの資産サポートが出来る部分
も必要。購入側は、通常事業用ローンは厳しくなり、売却価格は
下がる傾向も予測できる。
(5)過去の事例企業からは、一定の期間は停滞するが、その後遅れ
て(3~6か月程度以上)、空室問題が勃発する。空室には、
今までより“強めの空室対策・家賃収入UP策”(今までやってい
ない条件策、契約パターン、避けられたターゲットなど)が急務
になる。慎重だったオーナーは受け入れる確率が上がり、厳しい
入居率を上げ、管理戸数拡大に繋がる。管理戸数拡大が緊急時の
売上基礎になるため、業績減少を防ぐ。
(6)賃貸管理戸数が少なく、また賃貸仲介寄り、売買仲介寄りの会
社は淘汰される可能性もありうる。PL、BSの基本数字を把握し、
M&A、財務援助なども考慮した動きが必要になる。どこまでいった
ら赤字になるのか?どこまでの赤字なら耐えうるか?
(7)緊急時は社員の不安から、一定期間は社員が収まるが、給与・
賞与・休日・働く環境などから変化が生じると、たちまち退職者
が増える、より安定した企業への転職。社員に対する制度の見直
し、また改めて賃貸管理基盤を固める方向性、ビジョン設定が
重要。
「止まない雨はない」「明けない夜はない」と言います。今後に
向けて、前をむいて対策をうっていきたいところです。
ただし今回は「なかなか止まない雨」「なかなか明けない極夜」
になりうる事も予測できます。アフターコロナ対策というより
は、ウイズコロナ対策=コロナ状態の中で、どう進めて行くべ
きか?ここが重要なポイントになるとも言えるでしょう。
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2020/05/11 (月) 18:00~20:00
2020/05/28 (木) 18:00~20:00
2020/06/13 (土) 18:00~20:00
2020/06/25 (木) 18:00~20:00